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- 34. 부동산 공인중개사의 책임
- 34.2. 부동산 공인중개사의 의무
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34.2.부동산 공인중개사의 의무
부동산 공인중개사의 의무
공인중개사의 의무에는 신의성실 의무, 비밀누설 금지 의무, 설명 의무, 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무, 공제증서의 교부 의무가 있다.
[1] 신의성실 의무는 거래당사자에게 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행할 의무이다(「공인중개사법」 제29조 제1항)
| (대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 손해배상(기)) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 구 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가 있다. |
[2] 비밀누설 금지 의무는 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 못하도록 하는 의무이다(「공인중개사법」 제29조제2항).
[3] 설명 의무는 주택임대차계약을 하려는 사람에게 중개대상물에 대해 성실하고 정확하게 설명할 의무이다. 이 때, 중개대상물의 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 함께 제시하여야 한다(「공인중개사법」 제25조제1항, 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항). 임대차 계약자에게 설명해야 할 내용은 다음과 같다.
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[4] 중개대상물 확인 및 설명서 교부 및 보존의 의무는, 개업공인중개사가 매매계약서를 작성할 때 중개대상에 대한 확인서 및 설명서를 거래당사자에게 교부 의무 및 원본, 사본 또는 전자문서의 3년간 보관의무이다. 이 때 중개대상물확인·설명서에는 부동산 개업공인중개사의 서명 **및** 날인이 있어야 함은 물론, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 한다(공인중개사법 제25조제4항).
| 법제처의 부동산중개업법 제16조제2항(서명날인) 관련에 관한 해석례에 따르면 중개업자가 자필로 서명하지 아니하고 성명이 새겨진 고무인을 찍거나 컴퓨터를 이용하여 성명을 전산으로 출력한 계약서를 사용하는 것은 「부동산중개업법」 제16조제2항의 규정에 의한 서명에 해당한다고 볼 수 없다 (법령해석례 05-0101, 법제처) |
[5] 공제증서 교부 의무는, 개업공인중개사가 중개의 완성시 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 보장금액(법인 개업공인중개사는 4억원 이상, 비법인 개업공인중개사는 2억원 이상), 보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 하는 의무이다(공인중개사법 제30조제5항, 공인중개사법 시행령 제24조제1항).
