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부동산경매의 매각조건 : 법정매각조건과 특별매각조건

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가. 서설

매각조건(賣去條件)이란 법원이 부동산을 매각하여 그 소유권을 매수인에게 이전시키는데 있어서 지켜야할 조건, 즉 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다. 강제경매도 일종의 매매라 할 수 있으나, 사인(私人)간의 매매에서는 매각조건을 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 반면(즉 계약금, 대금지급시기․방법, 부동산에 관한 부담의 인수여부 등에 관하여 양당사자의 의사표시와 이를 보충하는 민법의 제규정에 의하여 결정된다), 부동산경매절차는 소유자의 의사와 관계없이 이루어지고 이해관계인도 많으므로 민사집행법은 미리 모든 매수신고인에 대하여 공통으로 적용할 매각조건을 획일적으로 정하여 두고 매수신고인은 그 조건을 승인하고 그 부동산을 매수하겠다는 신고만 하도록 하였다(매촉건법정주의).

이와 같이 모든 매각절차에 공통적으로 적용되도록 법이 미리 정하여 놓은 매각조건을 법정매각조건이라고 한다. 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 법원이 이해관계인의 합의 또는 직권으로 변경할 수 있는데(제111), 이와 같이 변경된 매각조건을 특별매각조건이라 한다.

나. 법정매각조건

(1) 서설

(가) 법정매각조건의 내용

법정매각조건의 내용을 이루는 규정을 구체적으로 살펴보면 최저매각가격 미만의 매각 불허(제97①,제119, 제134, 제138② 참조), 잉여주의(제91조 제1항, 제102)와 부동산 위의 물적부담의 처리(제91), 매수신청인의 자격 제한(제108, 제138,규칙 제59, 규칙 제60), 매수신청인의 의무(제113 ; 규칙 제63, 제64, 제70, 제71, 제72), 매각대금의 지급(제142), 부동산의 소유권취득(제135), 부동산 인도의 시기, 방법(제136)등이 규정되어 있다.

(나) 법정매각조건이라 할 수 없는 것

매각의 장소, 매각기일, 매각결정기일, 기일의 공고, 매각허가여부의 결정의 방법 등을 들 수 있다. 매각허가여부에 관한 이의의 진술, 매각허가여부의 결정에 대한 항고권 등도 각 이해관계인이 가지는 민사집행법과 동규칙상의 권리이지 매각조건은 아니다.

(2) 최저매각가격 미만의 매각 불허

미리 결정․공고된 최저매각가격 미만의 가격으로는 매각을 허가할 수 없다. 이 조건은 이해관계인의 합의로도 바꿀 수 없다(제110조 제1항).

[관련판례] 경매절차에서 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 하고(민사집행법 제113조), 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 하되(민사집행규칙 제63조 제1항), 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 그와 달리 정할 수 있다(제63조 제2항).

매수신청의 보증은 진지한 매수의사가 없는 사람의 매수신청을 배제하여 매각의 적정성을 보장하는 한편 매수인이 대금을 지급하지 않는 경우에는 보증금을 몰취하게 된다. 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 정하는 경우는 물론, 이를 변경하는 경우에도 매각기일의 공고에 명시되어야 한다(민사집행규칙 제56조 제3호). 집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기 전에 참가자들에게 매수신청보증의 제공방법(법원이 달리 정하지 아니한 이상 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금전 등이어야 한다는 것 포함) 등에 관하여 고지하여야 한다[부동산 등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3, 재판예규 제1728호) 제31조].

매수신청인이 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액으로 보증을 집행관에게 제공해야 하는 의무는 민사집행법령에 의하여 미리 정해진 법정매각조건이다. 법원은 재매각(민사집행법 제138조)의 경우는 물론 일반의 매각절차에서도 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정함으로써 매수신청인의 보증 제공의무에 관한 법정매각조건을 변경할 수 있으나(민사집행법 제111조 제1항, 민사집행규칙 제63조 제2항), 법원이 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정하려면 이러한 내용의 ‘결정’을 해야 한다.

최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정하는 ‘결정’ 없이 다른 금액으로 한 매각기일공고는 위법한 공고이고, 이를 간과한 채 매각을 실시한 경우 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있으므로 특별한 사정이 없는 한 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’로서 매각허가에 대한 이의신청사유 및 매각불허가사유(민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항)가 된다. 따라서 법원은 위와 같은 위법한 공고를 간과하고 매각기일을 진행하였을 경우 형식상 유효한 최고가매수가격의 신고가 있었더라도 매각결정기일에 매각을 불허하는 결정을 하고 새 매각기일을 정하여 적법한 매각기일공고를 한 후에 매각을 실시하여야 한다(대결 2023.3.10. 2022마6559).

(3) 잉여주의(剩餘主義)

경매부동산의 매각대금으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고도 남을 것이 있는 경우에 한하여 경매를 허용하고, 압류채권자가 자기의 채권을 변제받을 가망이 없는 경매는 허용하지 않는다(제91①,제102).

(4) 부동산 위의 물적부담의 처리

(가) 소제주의(消除主義)와 인수주의(引受主義)

1) 의의

경매개시결정등기(압류등기)전에 설정된 용익권․담보권 등의 물적부담의 처리에 관하여는 두 가지의 입장이 있다. 소제주의란 목적부동산의 물적부담을 매각으로 소멸시키는 것을 말하고, 인수주의란 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것을 말한다.

2) 인수․소제의 기준이 되는 권리

인수․소제여부는 오로지 부동산등기부에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 하고, 등기부에 기입되지 아니한 권리를 기준으로 판단하여서는 안 된다(반대견해 있음).

3) 인수․소제 판단시점 - 매각대금 완납시

㉠ 근저당권설정등기, 지상권설정등기, 가등기가 순차 기입되고, 강제경매에 의한 매각허가결정이 확정되어 매각대금을 지급한 후 그 배당기일 전에 채무자의 임의변제에 따라 근저당권설정등기가 말소된 경우에도, 위 지상권설정등기 및 가등기는 말소촉탁의 대상이 된다(등기선례 2-605).

㉡ 그러나, 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금 지급 전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 위 지상권설정등기 및 가등기는 말소촉탁의 대상이 되지 않는다(대결 1998.8.24. 98마1031 참조). 이 경우 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(제127. 대결 1998.8.24. 98마1031 참조).

(나) 우리 법의 태도

1) 담보물권

㉠ 담보물권 중 우선변제권이 있는 저당권과 가등기담보권은 그 설정시기가 경매개시결정등기 전․후인지를 불문하고 모두 매각에 의하여 소멸한다(제91②, 가등기담보등에관한법률 제15).

㉡ 집합건물의 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 매각되고 그 대금이 완납되면, 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이라 할지라도 매수인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 위 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 소멸한다(대판 2008.3.13. 2005다15048).

㉢ 담보물권 중 우선변제권이 없어 매각대금에서 변제 받을 수 없는 유치권에 관하여는 신청채권자에게 대항할 수 있는 것이면 저당권․압류채권․가압류채권의 선후를 불문하고 소멸되지 아니하며, 인수주의를 취한다. 즉, 매수인은 유치권자에게 유치권에 의하여 담보되는 채권을 변제할 책임을 지게 진다(제91조 제5항)

신청채권자에게 대항할 수 없는 것은 포함하지 아니한다.

매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매신청압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 하므로 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고(대판 2005.8.19. 2005다22688, 대판 2009.1.15. 2008다70763), 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대판 2006.8.25. 2006다22050).

2) 용익물권 등

㉠ 지상권․지역권․전세권 및 등기된 임차권 등의 용익권은 저당권․압류채권․가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고(제91③. 대판 2000.2.11. 99다59306), 대항할 수 있는 경우에는 매수인이 인수한다(제91④본문). 다만, 최선순위의 전세권의 경우에는 그 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다(제91④단서).

㉡ 압류채권자에 우선하는 최선순위의 가처분등기․소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기․등기된 환매권은 용익권에 준하여 매각에 불구하고 그대로 남는다.

㉢ 가처분 중에서 주의할 것은, 토지소유자가 건물의 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 하여 가처분을 한 경우에는 그 가처분이 건물에 관한 경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 아니한다.

㉣ 공시방법은 없지만 용익권에 준하여 매수인이 인수하게 되는 것에 법정지상권과 분묘기지권이 있다.

㉤ 주택(상가건물)임대차보호법상의 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 매수인이 인수한다(주택임대차보호법 제3의5, 상가건물임대차보호법 제8).

3) 가압류등기

가압류등기는 매각으로 소멸된다. 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우에도 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있으므로(대판 2006.7.28. 2006다19986), 그 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 된다(등기선례 2006.10. 2006.10.12. 부동산등기과-3061 질의회답).

4) 소제주의와 인수주의에 관한 사례

㉠ 1순위로 근저당권, 2순위로 가처분등기, 3순위로 전세권, 4순위로 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 매각이 이루어진 경우 최선순위가 근저당권(언제나 매각으로 소멸 됨)이므로, 최선순위의 근저당권 및 이에 뒤지는 가처분, 전세권 등 부담은 모두 소멸한다.

㉡ 1순위로 가처분, 2순위로 근저당권, 3순위로 전세권이 설정되어 있는 경우 근저당권이 최선순위가 아니므로 이에 앞서는 가처분은 매수인이 인수하여야 할 부담으로 되고, 2순위 근저당권 및 이에 뒤지는 전세권 등 부담은 매각으로 소멸한다.

㉢ 1순위로 가등기(단, 담보가등기로 신고된 경우), 2순위로 가처분, 3순위로 근저당권, 4순위로 전세권이 설정되어 있는 경우 최선순위인 가등기가 담보가등기이므로 저당권과 마찬가

지로 소멸하고, 따라서 이에 뒤지는 가처분, 근저당권, 전세권 등 부담은 매각으로 소멸하나, 만일 위 경우에 가등기가 소유권이전을 위한 가등기인 경우에는 그 가등기와 근저당권에 앞서는 가처분은 매수인이 인수하여야 할 부담이 되고, 근저당권과 전세권만이 소멸한다.

㉣ 미등기의 주택임차권이 대항력과 확정일자를 갖춘 후, 등기부상 1순위로 순위보전의 가등기, 2순위로 근저당권이 설정되어 있는 경우 그 임차권자가 경매절차에서 보증금전액을 변제받은 경우에도 순위보전의 가등기는 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다.

(5) 매수신청의 자격 제한

(가) 집행절차상의 지위에 기한 매수신청의 제한

집행채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 매수 신청을 할 수 없고(규칙 제59), 집행관은 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람에 대하여 매수 신청을 하지 못하도록 할 수 있으며(제108), 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(제138조 제4항).

(나) 법령의 규정에 의하여 취득이 제한되는 부동산에 관한 매수신청인의 자격 제한

농지와 같이 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산(농지법 제8조 제4항) 즉, 경매목적물을 취득하는 데에 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우에는 농지취득자격증명은 매수신청할 때가 아닌 매각허가결정전까지 제출하면 된다(제121). 다만, 법원은 이러한 부동산에 관하여는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정하여진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있다(규칙 제60).

외국인 등이 토지를 취득하는 경우 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 하나(외국인토지법 제4조 제2항), 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 별다른 제한이 없다(외국인토지법 제5).

(6) 매수신청인의 의무

매수신청인은 매수신청을 할 때 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 매수신청의 보증을 집행관에게 제공하여야 한다(제113, 규칙 제63①, 규칙 제71, 규칙 제72).

(7) 매수인의 소유권취득에 관한 조건들

매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 하며(제142조 제2항), 대금을 다 낸 때에 부동산의 소유권을 취득하고(제135), 대금을 낸 뒤 6월 이내에 인도명령을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있다(제136). 또한 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기 및 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기는 법원사무관 등의 촉탁에 의하며 그 비용은 매수인이 부담한다(제144).

다. 특별매각조건

(1) 이해관계인 합의에 의한 매각조건의 변경

(가) 변경할 수 있는 매각조건

최저매각가격 외의 법정매각조건은 법원이 이해관계인 합의에 따라 바꿀 수 있고, 그 합의는 배당요구종기까지 할 수 있다(제110조 제1항). 매각대금을 내는 시기․방법, 부동산의 담보권 ․용익권의 인수․소멸에 관한 매각조건 등은 합의로 바꾸는 것이 가능하다.

법은 변경할 수 없는 매각조건으로 최저매각가격만을 정하고 있지만, 그 밖에도 경매의 근본에 관한 매각조건이나 강행규정인 것은 합의에 의하여도 변경할 수 없다고 하여야 한다. 경매의 근본에 관한 것으로는, 예컨대 매수인에 대한 소유권이전, 최고가매수신고인에게 매각을 허가하는 것 등이 있으며, 강행규정으로는 매수인의 자격에 관한 것 등이 있다. 민사집행법 제111조의 규정에 의하여 법원이 직권으로 변경한 특별매각조건은 이해관계인의 합의로 변경할 수 없다고 보아야 할 것이다.

(나) 이해관계인의 합의

㉠ 합의할 이해관계인은 민사집행법 제90조에 규정된 사람 중 당해 매각조건의 변경에 의하여 자기의 권리에 영향을 받는 사람이다. “자기의 권리에 영향을 받는다”는 것은 부동산 위의 권리자의 경우 그가 가지는 권리의 소멸이나 인수의 조건이 변경되는 것을 의미하고, 배당을 받을 채권자의 경우 매각조건의 변경으로 배당이 감소될 염려가 있는 것을 의미한다. 따라서 부동산 위의 저당권을 존속시키기로 하는 합의에 있어서는 그 저당권자만이 이해관계인이고 그보다 후순위의 저당권자는 이해관계인이 아니다. 채무자 또는 소유자는 항상 자기의 권리에 영향을 받는다고 볼 것이다(주석법 3권 p.532).

㉡ 합의는 이해관계인 전원의 동의를 필요로 하고 다수결로 결의할 수 있는 성질의 것이 아니다.

㉢ 이해관계인의 합의는 배당요구의 종기까지 할 수 있다(제110조 제2항).

(다) 법원의 변경결정

매각조건변경의 효과가 발생하기 위하여는 이해관계인의 합의가 성립된 것만으로는 부족하고, 그 합의에 따라 매각조건의 변경신청을 하여 집행법원이 매각조건변경의 결정을 하여야 한다. 합의에 의한 매각조건의 변경결정은 합의에 참가한 이해관계인에게 고지하여야 하고, 이에 대하여는 즉시항고를 할 수 없다(제15①, 제110, 제111 참조).

(2) 법원의 직권에 의한 매각조건의 변경

(가) 매각조건의 변경 또는 설정

법원은 거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우 배당요구의 종기까지 직권으로 법정매각조건을 바꾸거나 새로운 매각조건을 설정할 수 있다(제111조 제1항). 구법과 달리 새로운 매각조건을 설정․부가 할 수 있다.

합의에 의해 변경한 매각조건이나 직권으로 변경한 (특별)매각조건을 다시 직권으로 변경할 수도 있다. 이해관계인의 합의로써도 변경할 수 없는 최저매각가격이라도 직권으로 변경할 수 있으나, 그 변경은 수긍할 합리적인 이유가 있는 경우에 한한다(대판 1994.11.30. 94마1673). 다만 경매의 근본에 관한 매각조건은 변경할 수 없음은 물론이다.

매각절차에 적용될 특별매각조건은 매각기일 이전에 확정되어야 하므로 합의에 의한 변경의 경우와 마찬가지로, 법원의 직권에 의한 매각조건의 변경 또는 새로운 매각조건의 설정도 배당요구의 종기까지 이루어지도록 시간적 제한을 두었다.

(나) 집행관의 조사

직권에 의하여 매각조건을 변경하거나 설정할 경우, 법원은 집행관에게 부동산에 대하여 필요한 조사를 하게 할 수 있다(제111 제3항). 집행관의 조사에는 규칙 제46조 제3항과 민사집행법 제82조의 규정을 준용한다(규칙 제58).

(다) 이해관계인의 즉시항고

구법하에서는 직권에 의한 최저매각가격의 변경에 대하여만 즉시항고를 할 수 있도록 하고 있었는데(구민사소송법 제623조 제2항), 신법은 직권에 의한 매각조건의 변경 또는 설정에 관한 재판에 대하여 그 내용이 최저매각가격에 관한 것인지 아닌지를 불문하고 이해관계인이 즉시항고 할 수 있도록 하였다(제111조 제2항).

이와 달리 합의에 의한 매각조건의 변경에는 즉시항고를 할 수 없다(제110 참조).

(라) 실무상 특별 매각조건

실무상 특별매각조건으로 하는 것으로, 매수인이 매각대금지급기한까지 대금납부를 하지 아니하고 지연이자를 납부하는 경우에는 지연이자를 연 0할로 하는 것, 농지매각의 경우에 매각결정기일까지 매수인이 농지취득자격증명서를 제출하지 아니하여 매각이 불허가 될 때에는 매수신청보증금을 반환하지 아니하고 배당시에 매각대금에 산입하는 것, 저당권이 붙은 별도 등기 있는 집합건물에 관한 경매신청의 경우 그 대지에 대한 저당권을 인수시키는 것 등이 있다.

(3) 특별매각조건의 고지 등

특별매각조건은 매각기일 공고의 필수적 기재사항은 아니나 기재하는 것이 바람직하다(제106 참조). 또한 집행관은 특별매각조건이 있는 때에는 매수신고의 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지하여야 하며(제112, 재민 2004-3 제29조). 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 매각허가결정에는 그 조건을 적어야 한다(제128조 제1항).