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매각허가에 대한 이의

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(1) 매각허가에 대한 이의

매각허가에 대한 이의라 함은 이해관계인이 민사집행법 제121조 소정의 이의사유에 기하여 매각을 허가하여서는 아니 된다는 소송법상의 진술을 말한다.

매각허가에 관한 이의는 독립된 청구나 신청이 아니어서 집행법원이 이를 참고로 하여 매각허가여부의 결정을 선고하면 되는 것이고, 따로 그 이의에 대하여 인용한다거나 기각한다는 재판을 할 필요는 없는 것이며, 이의가 받아들여지지 아니한 경우에도 이의를 진술한 이해관계인은 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐 별도로 매각허가에 관한 이의가 받아들여지지 아니한데 대한 불복항고를 할 수는 없다(대결 1983.7.1. 83그18).

(2) 매각허가에 대한 이의사유

(가) 서설

매각허가에 대한 이의사유는 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정되므로 그 이외의 사유로 이의를 할 수 없다.

최고가매수신고인이 사건번호를 잘못 알아 착오로 자신이 본래 매수신고를 하려던 사건의 매각대상 부동산이 아닌 다른 사건의 부동산에 매수신고를 하였다는 사유는 민사집행법 제121조 각호의 어디에도 해당한다고 볼 수 없다(대결 2004.6.8. 2004마209). 또 최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재(5억 3,200만원 입찰가격으로 기재하려 하였는데 실수로 ‘0’ 을 하나 더 기재한 사안)하였다는 사유는 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항의 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 그러한 사유로는 매각을 불허할 수 없다(대결 2010.2.16. 2009마2252).

매각허가에 대한 이의사유는 직권매각불허사유, 매각허가결정에 대한 항고이유와 상통한다(제130조 제1항).

(나) 매각허가에 대한 이의사유

1) 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때(제1호)

가) 강제집행을 허가할 수 없을 때

‘강제집행을 허가할 수 없을 때’란 강제집행의 요건, 강제집행 개시의 요건, 강제경매신청의 요건에 흠이 있는 경우를 말한다. 집행권원의 부존재, 집행력 있는 정본의 부존재, 집행문의 부존재, 토지관할의 부존재, 당사자능력의 부존재, 경매신청의 흠결, 판결정본 송달의 흠결, 조건성취 또는 승계증명 송달의 흠결, 청구채권의 변제기 미도래, 담보나 반대급부의 불제공 등의 사유 또는 매각부동산의 부존재나 그 소유권의 부존재 등 또는 매각부동산이 법률상 양도할 수 없는 것일 경우(경매목적물인 부동산이 법률상 양도가 금지된 것이거나 또는 압류가 금지된 경우) 등의 사유가 이에 해당한다.

나) 집행을 계속 진행할 수 없을 때

‘집행을 계속 진행할 수 없을 때’ 란 집행정지서류가 제출된 경우(제49), 경매신청이 취하된 것을 간과하고 매각기일을 진행한 후 뒤늦게 발견한 경우, 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니한 경우(대결 1997.6.10. 97마814), 매각기일을 이해관계인에게 통지하지 아니한 경우(대결 1999.11.15. 99마5256) 집행법원이 매각허부결정단계에서 남을 가망이 없음을 알게 된 경우 등 집행절차 중에 집행법상 절차의 진행을 저해하는 사유가 발생한 경우를 말한다.

다) 실체상의 하자

㉠ 강제경매의 경우 집행권원이 일단 성립된 후에 집행채권이 소멸하였더라도 청구이의의 소에 의하여 그 집행권원의 효력을 배제하기까지는 그 집행권원에 기한 강제집행을 할 수 있게 되므로 실체적 청구권이 소멸하였다는 사실은 본 호의 이의신청사유가 되지 않는다.

㉡ 그러나, 임의경매에서는 피담보채권이 부존재 한다든가 소멸하였다는 사실도 본호의 이의신청사유가 되는 것인 바, 처음부터 저당권설정이 무효였다든가 경매개시 전에 채권이 소멸되었다는 사실은 본호 전단의 이의신청사유가 될 것이고(대결 1964.4.13. 63마98, 대결 1979.8.14. 79마203), 경매개시 후에 채권이 변제 등의 사유로 소멸하였다는 사실은 본호 후단의 이의신청사유가 될 것이다(대결 1966.12.17. 65마439). 그러나 저당권불가분의 원칙에 의하여 저당채무의 일부가 변제되었더라도 저당권자는 저당목적물 전부에 대하여 저당권을 행사할 수 있으므로(민법 제370, 제321) 채무의 일부 변제는 이의신청사유가 될 수 없다(대결 1964.4.17. 63마224).

2) 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(제2호)

가) 부동산을 매수할 능력이 없는 때

여기서 ‘매수할 능력이 없는 때’ 란 미성년자, 피한정후견인과 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다(대결 2004.11.9. 2004헌마94).

나) 부동산을 매수할 자격이 없는 때

㉠ ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인․허가를 받아야 하는 경우를 의미한다(대결 2004.11.9. 2004마94). 채무자, 매각절차에 관여한 집행관 또는 매각 부동산을 평가한 감정인(규칙 제59조), 집행관에 의하여 매수신청이 금지된 사람(제108조), 재매각절차에서의 전의 매수인(제138조 제4항), 농지매각에 있어서 농지취득자격증명을 받지 아니한 사람(농지법 제8조) 등이 이에 속한다.

㉡ 갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을이 사망하자 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 사안에서, 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 제121조 제2호에 정한 ‘부동산을 매수할 자격이 없는 자’ 에 해당한다(대결 2009.10.5. 2009마1302).

㉢ 농지매각의 경우는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 집행법원에 제출하여야 매각허가를 받을 수 있고, 미제출시 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다.

경매법원에 의하여 경락불허가결정이 내려진 이후 그 결정에 대한 항고사건 계속중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에는 항고법원으로서는 이와 같은 사유까지 고려하여 매각불허가결정의 당부를 판단하여야 한다(대결 2004.2.25. 2002마4061). 즉, 농지취득자격증명을 항고심의 종결시까지 제출하면 미제출의 하자가 치유된다. 그러나 재항고사건이 계속 중에 비로소 농지취득자격증명을 제출하였다고 하더라도, 재항고심은 법률심으로서 사후심이므로 그와 같은 사유는 재항고심의 고려사유가 될 수 없다(대결 2007.6.29. 2007마258).

㉣ 사회복지법인의 기본재산에 대하여 실시된 부동산경매절차에서 최고가매수신고인이 그 부동산 취득에 관하여 보건복지부장관의 허가를 얻지 못하였다면 민사집행법 제121조 제2호에 정한 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격이 없는 때’에 해당하므로 경매법원은 그에 대한 매각을 불허하여야 한다. 이는 사회복지법인이 보건복지부장관의 허가를 받아 토지 및 건물에 대하여 공동근저당권을 설정하였다가 건물을 철거하고 새 건물을 신축하여, 민법 제365조의 ‘저당지상 건물에 대한 일괄경매청구권’에 기하여 위 신축건물에 대한 경매가 진행된 경우라도 마찬가지이므로, 위 신축건물의 매각에 관하여 별도로 보건복지부장관의 허가가 없다면 최고가매수신고인에 대한 매각은 허가될 수 없다(대결 2007.6.18. 2005마1193).

3) 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(제3호)

4) 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때(제4호)

5) 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때(제5호)

집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 아니하였거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 아니한 것은 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다(대결 2010.11.30. 2010마1291).

그러나, 부동산의 경매절차에서 근린생활시설인 매각목적물을 업무시설로 잘못 적용하여 가격평가를 하였다는 사유가 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소사유가 되지 않는다(대결 2005.8.8. 2005마643).

[관련판례] 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항). 위 이의신청사유 중 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다. 또한 민사집행법 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다.

채권자 갑 새마을금고의 신청에 따라 개시된 채무자 을 주식회사 소유의 부동산에 관한 임의경매절차에서 제1심법원이 ‘유치권자 병 주식회사에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었다.’는 이유로 최고가매수인 정 주식회사에 대한 매각불허가결정을 내린 다음, 위 결정이 확정되자 다시 새로운 매각절차를 개시하여 최고가매수인 무에 대한 매각허가결정을 하였는데, 원심법원이 병 회사가 신고한 유치권은 병 회사가 위 부동산을 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당하는데도 제1심법원이 작성한 매각물건명세서의 기재 및 매각불허가결정은 위 유치권의 성립을 전제로 하고 있고, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다며 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 판단한 사안에서, 위와 같이 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다(대결 2024.4.5. 2023마7896).

6) 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때(제6호)

㉠ ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 부재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 한 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다(대결 2005.8.8. 2005마643, 대결 2007.5.15. 2007마128).

㉡ 부동산이 물리적으로 훼손된 사실 또는 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각허가결정의 확정 전에 발견된 때에는 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의(제121조) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고(제130)로, 확정 후에 발견된 때에는 매수인은 매각허가결정의 취소신청(제127조)으로 구제를 받을 수 있다.

㉢ 매각허가결정이 내려진 이후 그 결정에 대한 항고심 계속 중 경매부동산 중 일부가 수용되거나 멸실된 경우 그 부분에 대하여는 항고법원은 직권으로 매각허가결정을 취소하여야 한다(대결 1993.9.27. 93마480).

7) (매각허가결정 이전의) 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때(제7호)

(3) 이의신청의 제한

(가) 서설

이의는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지 못한다(제122조). 이는 항고심에도 준용된다(제131조). 사익적 규정을 위배한 경우 다른 이해관계인의 권리에 관한 위법을 가지고 이의사유를 주장하는 것은 이의진술자에게 아무런 이익이 없기 때문에 이의를 금지하고 있는 것이다(대결 2004.11.9. 2004마94).

(나) 이의신청의 제한 - 사익 규정 위배에 限

㉠ 채무자에 대한 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없으므로, 채무자가 아닌 이해관계인으로서도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠결을 매각허가에 대한 이의신청사유 내지 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있는 반면(대결 1997.6.10. 97마814),

㉡ 채무자에 대한 매각기일의 통지에 하자가 있다고 할지라도 다른 이해관계인이 이를 매각허가에 대한 이의신청사유 내지 매각허가결정에 대한 항고사유로 주장할 수 없고(대결 1997.6.10. 97마814),

㉢ 남을 가망이 없는 경우에 경매절차를 취소하도록 한 민사집행법 제102조의 규정은 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정일 뿐 결코 채무자의 법률상 이익이나 권리를 위한 것이 아니므로 채무자는 위 절차를 거치지 않았다는 이유로 이의를 할 수 없으며(대결 1987.10.30. 87마861),

㉣ 법정매각조건의 변경에 합의한 이해관계인이 다른 이해관계인의 합의가 없다는 것을 이유로 이의를 할 수는 없다.

(다) 구체적인 경우

경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지의 여부와 관계없이 채무자에 대한 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없으므로, 채무자가 아닌 이해관계인으로서도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠결을 민사소송법 제642조 제2항, 제633조 제1호의 규정에 의하여 낙찰허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있는 반면, 같은 법 제634조의 규정에 의하여 낙찰허가에 대한 이의는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유에 의하여는 하지 못하므로, 설사 채무자에 대한 입찰기일의 송달에 하자가 있다고 할지라도 다른 이해관계인이 이를 낙찰허가결정에 대한 항고사유로 주장할 수는 없다(대결 1997.6.10. 97마814).

(4) 이의신청에 대한 법원의 조치

법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니하고(제123조 제1항), 정당하지 않다고 인정한 때에는 매각을 허가한다. 또한 경락에 관한 이의는 독립된 청구나 신청이 아니어서 경매법원이 이를 참고로 하여 경락허부의 결정을 선고하면 되는 것이고, 따로 그 이의에 대하여 인용한다거나 기각한다는 재판을 할 필요는 없는 것이며 이의가 받아들여지지 아니한 경우에도 이의를 진술한 이해관계인은 경락허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐(제129조) 별도로 경락에 관한 이의가 받아들여지지 아니한데 대한 불복항고를 할 수 없다(대결 1983.7.1. 83그18).