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공유자의 우선매수

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가. 서설

㉠ 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 통지하지 아니할 상당한 이유가 없는 한 다른 공유자에게 그 경매개시결정이었다는 것을 통지하여야 하며(제139조 제1항), 다른 공유자에게 매각기일과 매각결정기일을 통지하여야 한다(대결 1998.3.4. 97마962).

㉡ 공유물지분을 경매하는 경우 (위 통지를 받은) 공유자는 매각기일까지(=매각기일종결고지 전까지) 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고(제140조 제1항), 법원은 그 가격과 같은 가격으로 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(제140조 제2항).

공유자우선매수제도는 우리나라에 특유한 것으로서 기일입찰, 기간입찰 및 호가경매 모두에 적용된다.

㉢ 구분소유적 공유관계에 있는 자에게는 공유자우선매수신고가 인정되지 않는다. 선박․항공기․자동차․건설기계․소형선박의 공유지분에 대한 강제집행은 법 제251조에서 규정한 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 예에 따르므로 본조의 적용이 없다.

공유물분할판결에 기한 경매의 경우에는 공유물 지분에 대한 경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매개시결정의 통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사집행법 제l39조, 제140조는 적용이 없다(대결 1991.12.16. 91마239).

집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다(대결 2006.3.13. 2005마1078).

나. 공유자우선매수권의 행사

(1) 요건

공유자는 일반의 매수신청인과 마찬가지로 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수신고를 할 수 있다(제140조 제1항).

공유자가 매각기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 매수신청의 보증을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 우선매수신고서만을 제출한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가매수신고인과 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가매수신고인의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 매수신청보증을 제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 한다(대결 2002.6.17. 2002마234).

(2) 우선매수권을 행사할 수 있는 시한

공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청보증을 제공하고 우선매수신고를 할 수 있다(규칙 제76①, 재민 2004-3 제31조). 입찰마감시각까지로 제한할 것이 아니다(대결 2000.1.28. 99마5871, 대결 2002.6.17. 2002마234). 따라서 공유자가 매각기일 전에 미리 우선매수권을 행사함에는 지장이 없으나, 매각기일의 종결 후에는 우선매수권을 행사할 수 없다.

(3) 우선매수권의 포기

입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 없다(대결 2002.6.17. 2002마234).

다. 공유자우선매수권행사의 효과

(1) 다른 매수신고인이 있는 경우

(가) 공유자에 대한 매각허가

공유자의 우선매수권 행사가 적법한 경우 다른 최고가매수신고가 있더라도 법원은 그 가격과 같은 가격으로 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(제140조 제2항).

집행법원이 공유자의 적법한 우선매수권 행사를 무시하고 최고가매수신고인에게 매각을 허가하게 되면 공유자는 항고로써 시정을 받을 수 있다(제121, 제129②, 제130조 제1항). 그러나 다른 이해관계인은 이것 때문에 하등 손해를 볼 리 없으므로 항고이유로 주장할 수 없다.

(나) 매수경쟁

입찰의 경우, 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 최고가매수신고인이 더 높은 입찰가격을 제시할 수는 없다(대결 2004.10.14. 2004마581).

(다) 여러 사람의 공유자가 우선매수권을 행사한 경우

여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다(제140 제3항),

여러 사람의 공유자가 각자의 공유지분 비율에 따라 매수할 지분과 그 매수가격을 정하여 우선매수신고를 한 경우 각 우선매수신고인들은 공동입찰한 관계에 있으므로, 그들에 대하여는 일괄하여 그 매각허부를 결정하여야 하고 공동입찰인 중의 일부에 매각불허가 사유가 있으면 전원에 대하여 매각을 불허하여야 한다(대결 2001.7.16. 2001마1226).

(라) 차순위매수신고인의 지위 포기(규칙 제76 제3항)

공유자가 우선매수신고를 한 경우 최고가매수신고인은 (자기를 차순위매수신고인으로 지정하여 달라는 별도의 신고 없이) 차순위매수신고인으로 본다(제140조 제4항). 차순위매수인으로 간주되는 최고가매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수인의 지위를 포기할 수 있다(규칙 제76③, 재민 2004-3 제31조). 포기사실은 매각기일조서에 적어야 한다(규칙 제67①, 제71, 제72).

(2) 우선매수권을 행사하였으나 다른 매수신고인이 없는 때 (규칙 제76조 제2항)

민사집행법 보증을 제공하고 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보고 우선매수권의 행사를 인정하도록 하였다(규칙 제76조 제2항). 이는 최고가매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 상당히 낮추어 새매각기일을 진행하게 될 것인바(제119), 그것보다는 공유자가 최저매각가격으로 매수하는 것이 경매의 당사자나 이해관계인에게 유리하기 때문이다.