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상린관계 - 주위토지통행권 (사방이 막힌 토지에서 이웃 토지를 통해 길로 나갈 수 있는 권리)

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1. 주위토지통행권의 의의

주위토지통행권이란 어느 토지와 공로와의 사이에 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 이웃 토지를 통해할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 권리를 말한다(제219조 제1항 본문). 우리법은 주위토지통행권을 인접하는 부동산 상호 간의 이용조절을 위하여 인정되는 상린관계의 측면에서 파악하여 유상통행권(제219조) 또는 무상통행권(제220조)을 인정하고 있다. 따라서 이는 당사자의 의사에 관계없이 포위된 토지 그 자체로부터 법률상 당연히 발생하는 법정통행권으로서, 주위토지소유자의 승낙을 얻을 필요가 없다.

2. 주위토지통행권의 요건

가. 정당한 통행권자일 것

주위토지통행권은 모두 인접한 토지의 상호이용의 조절에 기한 권리로서 토지의 소유자 또는 지상권자, 전세권자등 토지사용권을 가진 자에게 인정되는 권리라 할 것이므로 위와 같은 권리자가 아닌 토지의 불법점유자는 토지소유권의 상린관계로서 통행권의 주장을 할 수 없다(1976.10.29. 76다1694). 소유권자이면 되고, 반드시 토지를 현실적으로 시용하고 있는지 여부는 관계없다(1988.2.9. 87다카1156). 다만 주위토지통행권은 상린관계에 기한 토지의 이용조절을 목적하고 있으므로 포위된 토지소유권자는 별도의 등기 없이 통행권을 주장할 수 있을 것이다.

나. 토지와 공로 사이에 통로가 없을 것

주위토지통행권은 그 소유토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는 것이므로 이미 그 소유토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 이 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수는 없다(1982.6.22. 82다카102). 한편 토지소유자 자신이 그 토지와 공로사이의 통로를 막는 건물을 축조한 경우에는 타인소유의 주위 토지를 통행할 권리가 생긴다고 할 수 없다(1972.1.31. 71다2113).

다. 주위토지를 통행하지 않으면, 통로가 없거나 과다한 비용을 요할 것

주위토지통행권은 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에, 그 토지 소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 전혀 출입할 수 없는 경우뿐 아니라 과다한 비용을 요하는 때(예컨대 연못, 하천, 해양 절벽 지형의 고저 등 이용하기에 과다한 비용을 요하는 경우)에도 인정될 수 있다(1995.9.29. 94다43580).

라. 기존통로가 토지이용에 부적합한 경우

주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정된다(2003.8.19. 2002다53469). 판례는 ① 사람하나가 겨우 다닐 수 있는 정도의 넓이밖에 없는 작은 통로로서 일상생활상 통로로 하기에 불편한 정도라면 상린관계의 이용조절을 위한 위요지 관념에 비추어 달리 주위 토지통행권을 인정하였으며(1977.9.13. 77다792), ② 아파트 단지 내 기존 통행로는 아스팔트가 포장되어 있어 차량 통행로로 사용되고 있기는 하지만 아파트 주민들의 전체 주거공간이므로, 공로로 통할 수 있는 인접한 녹지가 있는 이상 통행로 개설 비용이 들더라도 인접 녹지를 통하여 공로로 나가는 것이 아파트 단지 내의 주거의 평온과 안전에 대한 침해를 최소화한다는 이유로, 위 기존 통행로에 대한 주위토지통행권을 부정하였다(2005.7.14. 2003다18661).

3. 주위토지통행권의 법적 효과

가. 통행권 또는 통로개설권

주위토지통행권의 요건을 갖춘 경우, 권리자는 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 

이때 주위 토지의 소유자는 통로개설을 해주거나 할 적극적인 의무를 지는 것은 아니고, 소극적 수인의무를 질 뿐이다. 관련하여 대법원은 '주위토지통행권자가 민법 제219조 제1항 본문에 따라 통로를 개설하는 경우 통행지 소유자는 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 작위의무를 부담하는 것은 아니다(2006.10.26. 2005다30993)'라고 판시하였다.

나. 손해의 보상

주위토지통행권자는 주위토지통행권이 인정되는 때에도 그 통로개설이나 유지비용을 부담하여야 하고, 민법 제219조 제1항 후문 및 제2항에 따라 그 통로개설로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며, 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다(2006.10.26. 2005다30993). 

다만 보상을 게을리한 경우에 통행권이 소멸하는 것은 아니고 채무불이행책임만이 문제될 뿐이며, 주위토지통행권자가 보상의무가 있는 것이므로 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자는 손해보상의 의무가 없다(1991.9.10. 91다19623).