6.2.

중간생략등기와 관련된 문제

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1. 중간생략 등기청구권

가. 전원의 합의에 기한 등기청구권

중간생략등기청구권이 인정되기 위하여는 관계당사자 전원의 합치가 있어야 한다. 즉 최초양도인과 중간취득자의 동의 이외에도 최초양도인과 최종양수인 사이에도 합의가 있어야 한다. 합의는 3인이 같이 할 수 있고 순차로 할 수도 있다. 

판례는 최초양도인이 소유권이전등기 소요 서류 등에 매수인란을 백지로 하여 중간취득자에게 교부한 경우에는 소유권이전등기에 있어 묵시적 그리고 순차적으로 중간등기 생략의 합의가 있었다고 보지만(대법원 1982. 7. 13. 선고 81다254 판결), 최초 양도인이 중간등기생략을 거부하고 있어 중간취득자가 최종양수인에게 부동산을 대물변제로 양도하면서 최초양도인으로부터 받은 매도증서 등의 서류를 넘겨주었다는 것만으로는 최초양도인․최종양수인 간에 중간등기생략에 관한 합의가 있었다고 할 수는 없다(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결)고 보았다.

나. 채권양도에 의한 양수인의 직접 등기청구권

부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없고, 따라서 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653,67660 판결). 

따라서 최초양도인이 소유권이전등기청구권의 양도에 대하여 동의나 승낙을 하지 않는 한 등기청구권을 양수한 자는 최초양도인을 상대로 직접 등기청구권을 행사할 수 없다.

다. 계약인수에 의한 인수인의 직접 등기청구권

부동산계약상의 매수인의 지위를 양수하지 않은 이상 매수인으로부터 채권으로서의 소유권이전등기청구권을 양도받은 것만으로써는 양수인이 매도인에 대하여 매수인임을 주장할 수 없는 것이고, 이와 같은 매수인의 지위를 양수함에 있어서는 계약의 상대방인 매도인과의 합의(승낙)가 있어야 한다(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653,67660 판결).

2. 중간생략등기의 합의가 중간취득자의 등기청구권에 미치는 영향

가. 중간취득자의 등기청구권 소멸 여부

중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결).

따라서 최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결).

나. 최종양수인의 채권자대위권 행사

중간생략등기의 합의가 있다 하더라도 중간취득자의 등기청구권은 소멸하지 않으므로(시효소멸도 하지 않는다는 것이 판례의 입장) 최종양수인은 중간취득자를 대위하여 최초양도인을 상대로 등기청구를 하는 것은 방해받지 않는다.

3. 중간생략자의 등기청구권이 중간생략등기 합의에 미치는 영향

중간생략등기 합의가 있는 후에 최초양도인과 중간취득자가 합의해제 등을 한 경우, 최종양수인의 보호 문제이다. 

① 최종양수인이 중간생략등기 합의 이후 아직 자신 명의로 등기를 경료하지 아니한 상태인 경우, 계약의 합의해제에 있어서도 계약해제의 경우와 같이 이로써 제3자의 권리를 해할 수 없으나 그 부동산을 전득한 최종양수인이라도 완전한 권리를 취득하지 못한 자는 위 제3자에 해당되지 아니한다(대법원 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결). 

② 최종양수인이 중간생략등기 합의 이후 자신의 명의로 등기를 경료하고 그 등기가 실체적 권리관계에 부합하는 경우, 최종양수인은 제3자 보호 규정에 의하여 보호받을 수 있을 것이다.

4. 관련문제

가. 미등기부동산 매수인의 소유권보존등기

미등기건물을 등기할 때에는 소유권을 원시취득한 자 앞으로 소유권보요약자와 낙약자의 합의에 의하여 제3자의 권리를 변경․소멸시킬 수 있음을 미리 유보하였거나, 제3자의 동의가 있는 경우가 아니면 계약의 당사자인 요약자와 낙약자는 제3자의 권리를 변경․소멸시키지 못하게 존등기를 한 다음 이를 양수한 자 앞으로 이전등기를 함이 원칙이라 할 것이나, 원시취득자와 승계취득자 사이의 합치된 의사에 따라 그 주차장에 관하여 승계취득자 앞으로 직접 소유권보존등기를 경료하게 되었다면, 그 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다(대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결).

나. 상속재산 양수인의 중간생략등기

상속인 명의의 상속등기를 거치지 아니하고, 이미 사망한 피상속인 명의로부터 새로운 취득자인 양수인 명의로 소유권이전등기를 경료한 경우 그 등기가 실체적 권리관계와 부합하는 이상 유효하다(대법원 1963. 5. 30. 선고 63다105 판결 참조).

다. 취득시효완성자의 중간생략등기

전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없다(대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 전원합의체 판결). 

판례는 명확히 근거를 밝히지는 않지만, 취득시효완성자의 지위를 양수한 점유자는 전 점유자를 대위해서만 소유권이전등기청구를 할 수 있다고 본다(물론 현 점유자가 자신의 점유만으로 시효취득을 주장할 수 있다면 직접 청구를 할 수 있을 것이다).