56.2.

저당권 실행 이후의, 저당부동산 제3취득자의 법적 지위

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1. 담보책임ㆍ채무불이행책임의 추궁

저당권의 실행으로 저당목적물이 낙찰인에게 넘어감에 따라 채무자의 이행이 불능 상태가 된 경우, 제3취득자는 매수인으로서 담보책임(제576조) 또는 채권자로서 채무불이행책임을 물을 수 있다. 

양자는 경합가능하다고 보는 것이 타당하다(담보책임의 본질에 관한 채무불이행책임설). 

한편 제3취득자가 잔금을 지급하지 않는 상태라도 저당권 실행으로 인하여 소유권을 잃게 될 염려가 있는 경우 그 한도에서 잔금의 전부 또는 일부의 지급을 저당권 실행 이전이라도 거절할 수 있다(제588조).

2. 경매인이 될 수 있는 권리

저당물의 소유권을 취득한 제3자는 경매인이 될 수 있다(제363조 제2항). 

저당권설정자인 동시에 채무자를 제외하고는 누구든지 경매인이 될 수 있으므로(민사집행규칙 제202조, 제59조) 이는 주의적 규정에 해당한다. 

소유권을 취득한 제3취득자만 규정하고 있으나, 지상권이나 전세권을 취득한 제3자도 당연히 포함된다.

3. 비용상환청구권

가. 의의

제3취득자가 저당부동산의 보존ㆍ개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 경우는 그 저당부동산의 매각대금에서 우선상환을 받을 수 있다(제367조).

나. 취지

전세권자(민법제310조)나 지상권자는 유익비만 청구할 수 있는데, 제367조는 지상권자나 전세권자의 비용상환청구권을 필요비상환청구권까지 확장하였으며, 필요비나 유익비를 지출한 자가 제203조에 의하여 유치권을 행사하는 것이 그치지 않고(유치권에는 우선변제권이 없다) 매각대금에서 우선변제권을 행사할 수 있게 함으로써 보호하는 기능을 한다.

다. 요건

제3취득자가 저당부동산의 낙찰 이전에 필요비ㆍ유익비를 지출하여야 한다. 

여기서 제3취득자의 범위에 지상권자, 전세권자는 명문상 포함되므로 문제는 없으나 명문의 규정이 없는 소유권 취득자, 대항력 갖춘 임차권자, 물상보증인 등에 대하여 견해가 대립한다. 

① 소유권 취득자는 자신의 물건에 비용에 투입한 것이므로 비용상환청구권이 없다는 견해가 있으나 이 규정의 취지는 제3취득자가 필요비ㆍ유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지ㆍ증가된 경우에 그 비용의 우선상환을 보장하기 위한 것이므로 소유권 취득자도 제3취득자에 포함된다고 보아야 한다(다수설, 판례 2004.10.15. 2004다36604). 

② 대항력 갖춘 임차인의 경우 비용은 매각대금과 직접적인 관련성이 있으며 위와 같은 규정의 취지에 비추어 보아 제364조와 달리 제3취득자의 범위에 포함된다고 봄이 일반적이다. 

③ 애당초 저당부동산의 소유자인 저당권설정자ㆍ물상보증인, 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자(2004.10.15. 2004다36604)는 여기서의 제3취득자에 포함되지 않는다.

라. 효과

제3취득자는 저당부동산에 대한 경매절차에서 배당요구를 하여 경매대금에서 우선적으로 필요비ㆍ유익비를 상환받을 수 있다. 

필요비ㆍ유익비를 모두 상환받으면 더 이상 유치권을 행사할 수 없으므로 부동산을 낙찰인에게 인도하여야 한다. 상환할 수 있는 필요비ㆍ유익비의 범위는 제203조에 의하여 결정된다. 

다만 신속한 비용상환을 위하여 유익비에 대하여도 법원이 유예기간을 허여할 수 없다(제203조 제3항 불적용).