8.1.

미등기 매수인의 법적 지위

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

1. 채권자로서의 지위

매수인은 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있고, 매도인의 소유권이전등기의무는 매수인의 매매대금지급의무와 동시이행관계에 있다. 

전원의 합의가 없는 한 제2매수인은 제1매수인을 대위하여 매도인을 상대로 소유권이전등기를 제1매수인에게 경료하여 줄 것을 청구할 수 있고, 만일 어떠한 이유로 이미 매도인으로부터 제2매수인에게 곧바로 등기가 경료(중간생략등기)된 경우에는 이는 실체관계에 부합하는 등기로써 유효한 등기라는 것이 판례의 태도이다.

2. 소유권 취득 여부

우리 민법은 물권변동에 대하여 형식주의를 취하고 있으므로 비록 등기서류를 건네받았다 할지라도 매수인 명의로 등기를 경료하지 아니한 미등기매수인은 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다. 즉 등기명의자인 매도인이 여전히 법률상의 소유자이다. 

따라서 미등기매수인은 매도인에 대한 강제집행시 제3자 이의의 소를 제기할 수 없고 매도인이 파산한 경우에는 환취권을 행사할 수 없다.

3. 점유자로서의 지위

매수인이 목적물을 점유하고 있는 경우 점유자로서 보호받는 것은 당연하다. 즉 목적물을 점유하고 있는 매수인은 점유권에 기한 물권적청구권을 행사할 수 있다. 

판례는 미등기 매수인은 아니지만 "취득시효가 완성된 점유자는 점유권에 기하여 등기부상의 명의인을 상대로 점유방해의 배제를 청구할 수 있다 할 것인데, 시효취득자가 점유취득시효의 완성을 원인으로 하여 소유권이전등기를 청구하면서, 그와 동시에 시효 완성 후에 토지소유자가 멋대로 설치한 담장 등의 철거를 구하고 있는 경우, 시효취득자는 점유권에 기한 방해배제청구권의 행사로서 토지소유자를 상대로 담장 등의 철거를 청구하고 있는 것으로 보아야 한다(대법원 2005. 3. 25. 선고 2004다23899,23905 판결)."고 판시하였다.

4. 물권적기대권 인정 여부

가. 의의

물권적기대권이란 물권적 합의 이후 매수인이 매도인으로부터 등기경료에 필요한 일체의 서류를 교부받아 단독으로 등기절차를 밟을 수 있는 상태에 이르렀을 때에는 매수인은 물권적 합의의 목적인 부동산에 관하여 소유권을 취득할 기대권을 가지게 된다는 주장을 말한다.

나. 인정여부

물권적청구권을 인정하게 되면 미등기매수인은 물권적 지위를 가지므로 부동산에 대한 처분 등이 가능하고, 중간생략등기가 유효하며, 매수인의 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는 것을 용이하게 설명할 수 있다고 한다. 이 견해에 의하면 미등기매수인은 물권적청구권을 행사할 수 있다. 

그러나 현행 민법하에서 등기를 경료하지 않는 자의 보호성은 크지 않고, 등기서류를 교부받아야 물권적기대권이 생긴다고 하면서 물권적기대권의 효력으로 등기청구권이 발생한다고 설명하는 문제점이 있으므로 물권적기대권을 인정할 필요는 없을 것이다(다수설).