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공동저당권 설정한 부동산 전부를 일괄경매할 때의 배당 방법 (동시배당의 경우)

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1. 목적물의 소유자가 동일한 경우

공동저당의 목적물 전부를 동시에 경매(일괄경매)하여 그 경매대가를 동시에 배당하는 경우에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여(안분배당) 피담보채권의 분담을 정한다(제368조 제1항, 가액비례부담주의). 

이에 따라 동시배당의 경우 공동저당권자의 자유의사로 어느 특정 목적물의 경매대가로부터 만족을 받는 것은 허용되지 않고 각 부동산의 경매대가에 비례하여 공동저당권의 피담보채권의 부담을 안분하여 그 안분된 부담액에 한해서만 공동저당권자는 각 부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있고, 이를 초과하는 부분은 후순위저당권자의 변제에 충당된다. 

여기서 말하는 '각 부동산의 경매대가'란 낙찰대금에서 당해 부동산이 부담할 경매비용 및 선순위채권를 공제한 잔액을 말한다. 

또한 안분배당의 원칙은 후순위저당권자가 있더라도 적용된다.

2. 목적물의 소유자가 다른 경우

판례는 “공동저당권이 설정되어 있는 수개의 부동산 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인의 소유인 경우 위 각 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는, 물상보증인이 민법 제481조, 제482조의 규정에 의한 변제자대위에 의하여 채무자 소유 부동산에 대하여 담보권을 행사할 수 있는 지위에 있는 점 등을 고려할 때, “동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다”고 규정하고 있는 민법 제368조 제1항은 적용되지 아니한다고 봄이 상당하다. 따라서 이러한 경우 경매법원으로서는 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 우선적으로 배당을 하고, 부족분이 있는 경우에 한하여 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 추가로 배당을 하여야 한다(2010.4.15. 2008다41475).“고 판시하여 민법 제368조 제1항을 적용하지 않고 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 먼저 배당하여야 한다는 입장이다. 

나아가 판례는 물상보증인이 채무자를 위한 연대보증인의 지위를 겸하고 있는 경우에도 민법 제368조 제1항은 적용되지 않는다고 본다(2016.3.10. 2014다231965).