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우리나라 부동산 등기제도의 특징과 문제점

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1.특 징

(1) 등기와 물권변동과의 관계－성립요건주의(형식주의)

①등기와 물권변동과의 관계에 관한 입법례로 성립요건주의(형식주의)와 대항요건주의(의사주의)가 있다. 성립요건주의란 제3자에 관해서는 물론 당사자 사이에서도 물권행위와 함께 등기를 하여야 물권변동의 효력이 발생하는 입법주의를 말하고(물권행위＋등기＝물권변동의 효력), 대항요건주의(의사주의)는 물권행위만으로 당사자 사이에서는 등기가 없어도 물권변동의 효력이 발생하지만, 제3자에게 대항하려면 등기를 하여야 하는 입법주의를 말한다(법률행위＝물권변동의 효력, 다만 등기는 제3자에게 대항하기 위하여 필요).

②현행 ｢민법｣ 제186조는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”고 규정하고 있어 등기의 효력에 관하여는 성립요건주의(형식주의)를 취하고 있다.

(2) 등기부 편성방법－물적 편성주의(物的編成主義)

①등기부를 편성하는 방법으로는 어느 것을 기준으로 편성하느냐에 따라 인적 편성주의(1인의 소유자를 중심으로 등기부를 편성하는 방법), 물적 편성주의(각각의 부동산을 중심으로 등기부를 편성하는 방법), 연대적 편성주의(등기신청의 시간적 순서에 따라 등기부를 편성하는 방법) 등이 있다.

②우리나라는 “등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.”(법 제15조)라고 규정함으로써 물적 편성주의(1부동산 1등기기록 원칙)를 택하고 있다.

(3) 토지등기부․건물등기부의 이원화

우리나라는 토지와 건물을 별도의 부동산으로 취급하므로 부동산등기부도 토지등기부와 건물등기부로 나누어 사용하고 있다. 따라서 토지에 관한 등기는 토지등기부에 하고, 건물에 관한 등기는 건물등기부에 하게 된다.

(4) 등기절차의 개시－신청주의(등기신청절차의 이원화)

①부동산등기는 권리관계를 공시하는 방법이므로 부동산등기법은 “등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다. 다만, 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제22조).”라고 규정하여 신청주의를 원칙으로 하고 있다.

②또한 등기신청방법은 등기소에 방문하여 신청하는 방문신청과 전산정보처리조직을 이용[이동통신단말장치에서 사용되는 애플리케이션(Application)을 통하여 이용하는 경우를 포함한다]하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법으로 구분하여 이원화하였다(법 제24조).

(5) 등기관의 심사권－형식적 심사주의

①등기가 신청되었을 때 등기관의 심사방법과 권한에 따라 형식적 심사주의와 실질적 심사주의로 나누어지는데, 우리나라는 등기관의 심사범위에 관하여 절차상의 적법성여부만 심사(서류만의 심사)하는 형식적 심사주의를 취하고 있다.

②형식적 심사주의를 취하는 우리나라는 등기절차의 신속을 기할 수 있는 장점이 있지만, 허위․부진정 등기의 가능성이 많은 단점이 있다.

(6) 부동산등기의 공신력 불인정

①등기의 공신력(공신의 원칙)이란 부동산의 공시방법인 등기를 믿고 거래한 자에 대하여 그 신뢰를 보호해서 등기가 허위․부실의 등기라 하더라도 마치 진실한 권리관계가 존재하는 것과 동일한 효과를 인정하는 것을 말한다. 예컨대, 등기가 위조나 무효 등의 이유로 현재 등기부상 등기명의인이 진정한 권리자가 아님에도 불구하고 이를 믿고 거래한 자는 등기의 공신력을 인정하는 경우 믿었던 그대로 유효하게 권리를 취득하게 된다.

②현행법상 등기의 공신력을 부정하는 규정은 없으나 등기관의 형식적 심사권에 의하여 부진정한 등기의 가능성이 많으므로 판례와 학설은 등기의 공신력을 부정하고 있다. 따라서 우리나라의 경우 등기를 믿고 거래했지만 권리를 취득하지 못하는 경우도 있을 수 있다.

2.문제점

(1) 등기부의 이원화

①토지등기부와 건물등기부를 별도로 두고 있어, 건물과 대지를 함께 거래하는 경우에는 토지등기부와 건물등기부에 별도로 등기를 하여야 한다.

②이는 등기비용을 증대시키고 등기제도를 복잡하게 하고 있다.

(2) 등기부와 대장의 이원화

①대장은 행정부(소관청)에서 관리하고, 등기부는 법원에서 관리하고 있다.

②이는 양자의 불일치가 발생할 염려가 있고 비슷한 업무를 중복하고 있으므로 국가비용이 증대하는 요인이 된다.

(3) 형식적 심사의 문제

등기관에게 실질적 심사권이 없으므로 부실등기 또는 허위등기의 발생을 일으킬 염려가 있다.

(4) 공신력의 불인정

국가기관에 의해 관리되고 있는 등기부에 공신력이 인정되지 않아 부동산거래의 신속을 저해하고 있다.