1.

부동산 등기의 의의와 기능

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1.의 의

①부동산등기란 국가기관인 등기관이 등기부에 ‘부동산의 표시(소재, 지번, 지목, 면적, 구조 등)’와 그에 대한 일정한 ‘권리관계’를 법정절차에 따라 ‘기록하는 것’ 또는 ‘그러한 기록 자체’를 말한다.

②등기는 등기기록에 ‘기록’이 되어야 하므로 등기관이 등기신청을 수리하고 나아가 등기필정보를 통지한 경우에도 등기관의 과실 등으로 인하여 등기기록에 기록되어 있지 않은 경우에는 등기가 있다고 할 수 없다.

③또한 부동산등기는 ‘부동산의 표시’ 또는 그에 대한 일정한 ‘권리관계’를 기록하는 것이므로 부동산표시나 권리관계가 아닌 사항의 기록은 등기라고 할 수 없다(표시번호, 다른 등기기록에 옮겨 적는 것 등).

2.기 능

부동산등기제도는 등기라는 특수한 방법으로 부동산에 관한 물권을 공시하는 제도이다. 그것은 부동산거래의 안전과 신속을 위하여 다음과 같은 기능을 하고 있다.

(1) 부동산에 관한 물권의 공시제도

등기가 부동산물권의 공시방법인 데 반하여, 점유(사실적 지배)는 동산물권의 공시방법이라는 점에서 양자는 구별된다. 다만, 동산에 있어서도 특별한 등록제도가 마련되어 있다(선박, 자동차, 항공기 등).

(2) 법률행위에 의한 부동산물권변동의 성립요건

법률행위로 인한 부동산에 관한 물권의 득실변경은 당사자의 의사표시(물권행위) 외에 등기라는 공시방법을 갖추어야 그 효력이 발생한다(｢민법｣ 제186조). 따라서 등기는 법률행위에 의한 부동산물권변동의 성립요건 내지는 효력발생요건이다.

(3) 법률의 규정에 의하여 취득한 부동산물권의 처분요건

법률의 규정에 의하여 물권을 취득하는 경우에는 등기 없이도 효력이 발생하나, 처분하려면 등기를 하여야 한다(｢민법｣ 제187조). 따라서 부동산등기는 법률의 규정에 의한 부동산물권변동의 처분요건이다.

(4) 부동산에 관한 환매권․임차권 등의 대항요건

등기는 법률행위에 의한 부동산물권의 성립요건이지 대항요건은 아니다. 그러나 부동산채권인 환매권․임차권의 설정, ｢신탁법｣상 신탁의 설정, 제한물권 변동 이외의 일정한 사항 등도 등기할 수 있는데, 이를 등기하면 제3자에게 그 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생긴다. 부동산채권인 임차권․환매권 등은 임차설정계약이나 환매특약시에 계약이 성립하는 것이지, 등기를 할 때 성립하는 것은 아니다.