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등기의 효력(종국 등기의 효력)

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1.권리변동적 효력(물권변동적 효력)

①형식주의를 취하고 있는 우리나라에서는 법률행위에 의한 물권변동에 있어서 당사자 간의 의사합치만으로 그 효력이 발생하지 아니하고, 등기를 하여야 그 효력이 발생한다.

②등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생하므로(법 제6조) 법률행위로 인한 물권변동의 효력발생시기는 등기를 접수한 때이다.

2.대항적 효력

①등기의 대항적 효력(대항력)이란 등기를 하지 않아도 당사자 사이에서는 효력이 발생하나 등기를 함으로써 그 권리내용에 관하여 당사자 이외의 제3자에게도 대항(주장)할 수 있는 효력을 말한다.

②부동산임차권, 부동산환매권, 등기신청정보의 임의적 내용(존속기간, 지료, 이자와 그 지급시기 등) 등은 등기를 하지 아니하여도 당사자 사이에 채권적 효력은 인정되나, 등기를 하여야 당사자 이외의 제3자에게도 주장할 수 있다.

3.추정적 효력

(1) 의 의

어떤 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력을 등기의 추정력이라 한다. ｢민법｣상 이에 관한 명문의 규정은 없으나 등기는 그 절차에 있어서 유효한 실체적 권리관계에 기한다는 것이 상당히 보장되고 국가기관에 의하여 관리된다는 점에서 그 진정성이 어느 정도 담보되고 있기 때문에 학설과 판례가 등기의 추정력을 인정하고 있다.

(2) 추정력의 효과

①등기된 내용은 일응 진정한 것으로 추정되는 것에 불과하므로 반대의 증거에 의하여 이 추정을 뒤집을 수 있으며, 이 경우 입증책임은 반대사실을 주장하는 자에게 있다. 따라서, 추정력은 권리의 등기에 대해서는 인정하나 사실의 등기에서는 인정되지 않는다.

②이와 같은 등기의 추정력으로부터 등기의 내용을 신뢰하고 거래한 자는 무과실로 추정되고 선의라도 등기내용을 조사하지 아니한 경우에는 과실이 있는 것으로 추정된다. 또한 부동산물권을 취득하려는 자는 등기부를 조사하는 것이 일반적이므로 반증이 없는 한 등기내용을 알고 있었던 것으로 추정된다.

(3) 추정력이 미치는 범위

①등기된 권리의 적법추정：등기된 권리가 등기명의인에게 귀속하는 것으로 추정되고 그 등기에 의하여 물권변동이 유효하게 성립한 것으로 추정된다. 또한 담보물권 등기의 경우 그 담보물권의 존재 자체뿐만 아니라 이에 상응하는 피담보채권도 존재한다고 추정된다.

그러나, 권리의 추정력은 등기에 대하여 인정되는 것일 뿐 대장에는 추정력이 인정되지 않는다. 따라서 건축물대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 소유권자로 추정되지 않는다(등기예규 제470호).

②등기절차의 적법추정：등기가 있는 경우에는 적법한 절차에 의하여 이루어진 등기라고 추정된다. 등기의 전제조건의 충족(토지거래허가, 농지매매에 있어서 농지취득자격증명) 등도 추정되며 부동산을 매수한 등기명의인이 상대방의 대리인과 매매계약을 체결했다고 주장하는 경우 대리권의 존재도 추정된다.

③등기원인의 적법추정：판례는 등기원인에도 추정력이 미치는 것으로 보고 있다.

④인적 범위(권리변동 당사자 간 추정력 인정 여부)

㉠일반적으로 등기의 추정력은 제3자에 대한 관계에서 뿐만 아니라, 권리변동의 당사자 사이에도 미친다는 것이 판례의 태도이다. 즉, 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우에는 그 등기명의인은 제3자에 대하여 뿐만 아니라 그 전소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정한다(대판 1992.4.24. 91다26379). 따라서 소유권이전등기가 경료된 경우 전소유자가 등기의 효력을 부인하고 소유권이전등기의 말소절차의 이행을 구하려면 전소유자가 그 무효사실을 주장하고 이를 입증하여야 한다.

㉡그러나 소유권보존등기의 경우 그 보존등기명의인에 대하여 소유권이 존재한다는 사실은 추정되지만 보존등기명의인이 원시취득에 의한 것이 아닌 사실이 밝혀지면 보존등기의 추정력은 깨어진다. 즉, 소유권보존등기명의인이 보존등기 전의 소유자로부터 소유권을 양수한 것이라고 주장하고 전소유자는 양도사실을 부인하는 경우에는 소유권이전등기와는 다르게 그 보존등기의 추정력은 깨어지고 그 보존등기명의인 측에서 양수사실을 입증할 책임이 있다(대판 1982.9.14. 82다카707).

(4) 추정력이 부정되는 경우

①등기의 추정력은 권리관계에 대한 추정이므로 권리등기가 아닌 부동산표시의 등기에는 추정력이 인정되지 않는다.

②권리의 변동을 직접 발생케 하는 본등기에 추정력이 인정되므로 가등기에는 추정력이 인정되지 않는다. 따라서 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 있다고 하여 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지 않는다.

③전소유자의 사망 후에 이루어진 등기(다만, 상속인의 신청은 제외), 전 소유명의인이 허무인인 경우, 원인 없이 부적법하게 말소된 등기의 추정력은 부정된다.

(5) 점유의 추정력과의 관계

｢민법｣ 제200조(점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다)가 등기된 부동산에 대해서도 적용되느냐에 대하여 다툼이 있으나 부동산에 있어서는 등기가 공시방법이라는 점을 고려할 때 등기의 추정력이 우선하므로 등기된 부동산에 대해서는 적용되지 않는다는 것이 다수설․판례이다.

(6) 특별조치법상의 등기의 추정력

구 ｢임야소유권이전등기 등에 관한 특별조치법｣, ｢부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법｣ 등에 의한 등기는 관공서의 관여하에 절차와 요건을 엄격히 하고 있으므로 이러한 등기에는 좀 더 강한 추정력을 인정한다. 따라서 등기절차상 첨부된 서면(보증서, 확인서 등)의 허위 또는 위조된 사실을 입증하여야 추정력이 깨어진다(대판 1987.10.13. 86다카2928).

4.후등기 저지력(형식적 확정력)

①일정한 등기가 기록되어 있는 이상, 그 등기의 유효․무효를 막론하고 이를 말소하기 전까지는 이와 양립할 수 없는 등기를 막는 효력을 말한다.

②예컨대, 어느 부동산에 대하여 전세권등기가 경료되어 있는 경우 해당 전세권등기가 무효의 등기라 하더라도 이를 말소하기 전에는 동일한 범위에 대하여 새로운 전세권설정등기는 허용되지 아니한다.

5.점유적 효력

①등기부취득시효에 있어서 부동산의 물권자로 등기되어 있는 자는 10년간 소유의 의사로 평온․공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 그 물권을 취득한다.

②부동산의 일반시효취득의 점유기간이 20년인 데 반하여 등기부취득시효의 점유기간을 10년으로 함으로써 등기가 10년간의 점유에 갈음하는 효과를 갖게 되는데, 이를 등기의 점유적 효력이라 한다.

6.순위확정적 효력

(1) 의 의

현행 ｢부동산등기법｣은 “같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다(법 제4조).”라고 규정하여 동일한 부동산에 여러 개의 권리등기가 경료된 경우 그 등기된 권리 사이의 순위는 등기한 순서에 의하여 순위가 확정되는 것으로 하는데, 이를 등기의 순위확정적 효력이라 한다.

(2) 개별 등기의 순위

①등기의 순서는 등기기록 중 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다.

②부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다. 그러나 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다(법 제5조).

③가등기에 의한 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(법 제91조).

④말소회복등기는 종전의 등기와 동일한 순위와 효력을 보유한다(대판).

⑤대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 등기와 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 한 등기의 순서는 접수번호에 따른다.