184.

임대차의 법률관계

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

I. 서설

1. 의의

당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다(제618조).

2. 부동산임차권의 물권화

임대차 계약은 사용ㆍ수익을 목적으로 하는 낙성ㆍ유상ㆍ쌍무ㆍ불요식의 계속적인 채권계약으로서, 임차인은 점유권을 취득하지만 처분권은 제한을 받는다. 그러나 열악한 임차인의 지위를 보호하기 위하여 실제 효력은 물권화의 과정에 있는 권리에 해당한다. 즉 ① 대항력의 부여(제621조, 제622조, 주임법 제3조, 상임법 제3조) ② 존속기간의 보장 및 갱신을 통한 권리존속의 보장(제639조 제1항, 주임법 제4조, 상임법 제9조, 상임법 제10조) ③ 처분의 자유 보장(제632조) ④ 대항력 있는 임차인의 방해배제청구권(점유권에 기한 방해배제와 별도의 권리임에 유의)을 인정하고 있다. 한편 ⑤ 판례는 더 나아가 "등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있고, 임대차기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것이어서, 임차권자는 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있다고 할 것이고, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다(2002.2.26. 99다67079)."고 판시하여 등기된 임차권에 담보권적 권능도 인정하고 있다.

II. 성립요건

1. 임대인의 처분권 불요

가. 계약 성립 당시 처분권이 없는 경우

① 임대차계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 채권적 계약이므로, 임대인이 목적물에 대한 소유권 또는 임대할 권한이 없더라도 유효하게 성립한다(1996.9.6. 94다54641). ② 이 경우 임차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있으며(1991.3.27. 88다카30702), ③ 임대차가 종료하면 임차인은 원상회복으로 임대인에게 목적물을 반환하여야 한다(1965.5.31. 65다562). 한편 타인소유의 부동산을 임대한 것이 임대차계약을 해지할 사유는 될 수 없고 목적물이 반드시 임대인의 소유일 것을 특히 계약의 내용으로 삼은 경우라야 착오를 이유로 임차인이 임대차계약을 취소할 수 있다(1975.1.28. 74다2069, 타인소유 물건의 임대차는 유효함).

나. 계약 성립 후에 처분권이 상실된 경우

① 임대차 존속 중에 임대인이 목적물의 소유권을 상실하였다고 하여 바로 임대차계약이 무효로 되거나 종료되지 않으므로(1994.5.10. 93다3797), 특단의 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있고, 임대차가 만료된 경우에는 그 목적물을 반환할 의무가 있다(1968.4.30. 67다2319). 따라서 임차인이 이미 현실적으로 사용ㆍ수익한 대가로서 차임을 지급하였다면 이는 임대인의 부당이득으로 되지 아니한다. ② 다만 임차인은 진실한 소유자로부터 차임의 지급을 요구받았거나 차임을 지급하였다면 임대인의 소유권 상실시부터의 차임의 지급을 거절할 수 있고(1972.6.27. 71다1848), ③ 나아가 ⅰ) 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구 또는 ⅱ) 소유자에게의 목적물의 인도나 ⅲ) 소유자로부터의 차임 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용수익시킬 수가 없게 되면 또는 ⅳ) 임차인이 진실한 소유자와 새로운 임대차계약을 체결하게 되면 임대인의 사용ㆍ수익하게 할 의무가 이행불능으로 되므로(1978.9.12. 78다1103), 임차인은 임대인의 귀책사유에 기한 이행불능으로 인한 임대차계약의 당연종료(해지의 의사표시 불요)를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급을 당연히 거절할 수 있다(1972.6.27. 71다1848). 즉 임차인이 적어도 진실한 소유자로부터 차임의 지급 또는 목적물의 인도를 요구를 받은 이후에는 차임의 지급을 거절할 수 있는 것이다(②, ③).

다. 계약 종료 후 임차인의 임대인에 대한 사용이익 반환의무 인정 여부

임차인이 임대차 종료 이후에도 계속하여 목적물을 점유하고 있으면 그 자체로 차임 상당액의 이득을 얻게 된다는 점에 관하여는 이론이 없지만, 문제는 진실한 소유자가 아닌 임대인이 이로 인하여 어떠한 손실을 입게 되는가 하는 것이다. 이에 대하여 판례는 임대인은 간접점유를 하고 있으므로, 적어도 진실한 소유자에 대하여는 사용료를 부담할 의무가 있고, 그 한도 내에서는 손실을 입었다고 보아야 하므로, 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유ㆍ사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 임대인에게 반환하여야 한다(2001.6.29. 2000다68290)고 판시하였다. 다만 임대차계약이 이행불능으로 인하여 종료된 이후에는 임차인은 임대인에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않는다(1978.9.12. 78다1103).

<선택형> 대차가 종료된 경우, 임대목적물이 임대인의 소유가 아니더라도 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 인도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 인도 완료일까지 그 부동산을 점유ㆍ사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다. [13변시] ( O )

2. 목적물

임대차의 목적물은 물건에 한정되므로, 특허권과 같은 권리의 임대차나 영업허가 등은 무명계약으로 해당한다. 다만 농지ㆍ광업권ㆍ어업권 등은 일정한 경우를 제외하고는 임대차가 원칙적으로 금지된다(농지법 제22조, 광업법 제11조, 수산업법 제33조).

3. 차임

차임의 지급은 임대차 계약의 본질적 요소이다. 차임은 전세금과 달리 반드시 금전에 한하지 않으므로 물건에 의한 차임의 지급도 허용된다. 한편 전세 또는 전세와 월세의 혼합형태의 임대차에서는 통상 보증금이 차임지급의 기능을 대신하고 있다. 차임지급시기에 대하여 특약이 있으면 그에 따르나 특약이 없다면 제633조에 의할 것이다. (보증금 및 권리금에 대하여는 후술)

4. 존속기간

가. 계약 성립시 정한 경우

(1) 계약으로 정한 경우

임대차계약의 최장기간에 대해서 20년을 넘지 못하므로 20년을 넘을 때는 그 기간을 20년으로 단축한다고 규정하였지만(제651조 제1항), 개정으로 삭제되었다. 민법에는 최단기간의 제한 규정이 없으나 주택임대차의 경우에는 2년, 상가임대차의 경우에는 1년의 제한이 있다. 한편 처분능력이나 권한이 없는 자(부재자재산관리인, 상속재산관리인, 후견인 등)가 단기 임대차계약을 체결할 때는 최장기에 제한이 가해진다(제619조 참조).

(2) 계약으로 정하지 않은 경우

계약으로 임대차의 존속기간을 정하지 않는 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다(제635조 제1항). 해지의 효력은 해지통고 수령일로부터 일정한 기간(임대인 6월, 임차인 1월, 동산 5일)이 지난 후에 발생한다(제2항). 이는 편면적 강행규정에 해당한다(제652조).

나. 임대차 계약의 갱신시 존속기간

① 합의에 의한 임대차 갱신시는 10년을 넘지 못한다(제651조 제2항)고 규정하였으나 개정으로 삭제되었다. 법정갱신과는 달리 합의에 의한 임대차갱신시는 제3자가 제공한 담보는 존속한다(2005.4.14. 2004다63293). ② 임대차 기간이 만료한 후에도 임차인이 임차목적물의 사용ㆍ수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않는 경우에는 기간의 약정이 없는 임대차를 다시 한 것으로 본다(묵시적 갱신 또는 법정갱신, 제639조 제1항, 판례는 강행규정으로 봄(1964.12.8. 64누62)). 법정갱신의 경우 존속기간을 제외한 다른 조건은 전임대차와 동일하며, 제3자가 제공한 담보(질권, 저당권, 보증 등)는 소멸한다(제639조 제2항). 다만 제3자가 제공한 담보에 보증금은 포함되지 않으므로 제3자가 제공한 보증금은 법정갱신 후에도 반환하지 않아도 된다(1977.6.7. 76다951). 주택임대차ㆍ상가임대차의 경우에도 이러한 법정갱신이 인정된다(주임법 제6조, 상임법 제10조 제4항).

III. 효과

1. 임대인의 의무

가. 목적물의 인도ㆍ유지ㆍ수선의무

(1) 인도ㆍ유지ㆍ방해배제 의무

임대인은 임대차목적물을 임차인에게 인도하여야 하며, 사용대차의 대주와 달리 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무가 있으며(제623조), 임차인이 점유권에 기한 또한 대항력 있는 임차권에 기한 방해배제가 가능하다 하더라도 임대인은 소유권에 기하여 목적물에 대하여 방해배제를 할 의무가 있다. 목적물 인도의무는 주물뿐만 아니라 종물에도 미친다(제100조).

(2) 수선의무

① 의의ㆍ성질

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(제623조), 임대인은 일정한 경우에 목적물의 상태가 사용ㆍ수익에 적합하지 않는 경우 이를 수선하여야 할 의무 즉 수선의무를 부담한다. 수선의무는 강행규정이 아니므로 원칙적으로 특약으로 그 내용을 정할 수 있다.

② 요건

ⅰ) 계약에서 정한 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하고(1994.12.9. 94다34692), 반드시 사용ㆍ수익이 불능인 정도에 도달할 필요는 없다.

ⅱ) 훼손의 원인

임대인의 수선의무는 임대인의 귀책사유를 불문하고 면제되지 않는다(2010.4.29. 2009다96984). 임차인의 귀책사유로 사용ㆍ수익할 수 없는 상태에 도달한 경우에도 임대인은 수선의무를 부담하는지에 대하여는 견해가 대립하고 있으나 다수설은 이 경우에도 임대인의 수선의무는 여전이 존재하며 다만 임대인은 임차인에게 보관의무 위반에 대한 채무불이행책임 또는 불법행위에 따른 손해배상책임을 추궁할 수 있다고 본다.

③ 특약에 의한 면제 허용 여부

판례는 "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다(1994.12.9. 94다34692)."고 판시하면서 '여관의 배관 및 보일러시설 파손에 대한 임차인의 수선의무에 관한 특약'의 적용을 배제하면서 특약을 엄격하게 해석하였다.

④ 수선의무 불이행의 효과

ⅰ) 계약해지 및 손해배상청구

임대인이 수선의무를 불이행한 결과 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 없게 된다면 임차인은 임대차계약을 해지(제544조)하고 손해배상을 청구(제390조)할 수 있다.

ⅱ) 차임지급거절 또는 감액청구

임대차계약에서 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용ㆍ수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있고(1997.4.25. 96다44778 참조), 이는 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용ㆍ수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지이다. 따라서 임차인의 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다. 한편 임대인의 수선의무는 임차인의 차임지급의무에 대하여 선이행관계에 있으며(반대견해 있음), 주의할 것은 전세목적물의 일부 멸실과 달리 당연히 감액이 되는 것이 아니라 임차인의 감액청구가 있어야 한다는 것이다.

<선택형> 임대인이 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용ㆍ수익에 부분적으로 지장이 생긴 경우뿐 아니라 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용ㆍ수익에 지장이 생긴 경우에도 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. [17변시] ( O )

ⅲ) 임차인의 비용상환청구

임차인이 임대인의 수선의무에 해당하는 것을 대신 한 경우에는 임차인은 즉시 임대인에게 그 비용(필요비)을 청구할 수 있다(제626조 제1항).

ⅳ) 임차인의 수선인용의무

임대인이 목적물의 보존에 필요한 수선을 하고자 할 때에 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624조). 그러나 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 함으로써 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있다(제625조).

나. 보호의무

통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용ㆍ수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우 임대목적물은 임차인의 지배 아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리하에 임대목적물의 사용ㆍ수익이 이루어지는 것이다(1999.7.9. 99다10004). 그러나 일시 사용을 위한 임대차계약으로서 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관 등의 객실 및 관련 시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용ㆍ수익하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련 시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담한다(1997.10.10. 96다47302).

다. 비용상환의무

임차인은 즉시 필요비를 상환청구할 수 있으며, 임대차종료시에 유익비 지출 결과 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 유익비를 상환청구할 수 있는바, 이 경우 임대인은 임차인에 대하여 비용상환의무를 부담한다.

라. 담보책임 : 전술

2. 임차인의 의무

가. 차임지급의무

(1) 의의 및 내용

임차인은 임차물을 사용ㆍ수익하는 대가로서 임대인에게 차임을 지급할 의무를 부담한다(제618조). 차임은 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급해도 무방하다. 차임지급시기는 약정으로 정함이 일반적이나, 약정이 없으면 후급으로 한다. 한편, 수확기에 있는 것의 임대차에 있어서는 그 수확 후 지체없이 지급하여야 한다(제633조). 당사자 간에 약정이 있으면 그 약정에 의하고 약정이 없으면 제633조에 의한다. 제633조는 차임의 지급시기에 관하여 후급의 원칙을 규정하고 있다. 수인이 공동으로 목적물을 임차한 경우 그 수인의 임차인이 연대하여 의무를 부담한다(제654조, 제616조). 차임지급의 연체는 연속될 것을 요하지 않으며, 임대인이 상당한 기간을 정하여 이를 최고할 필요도 없다. 본조는 강행규정이다(제652조). 그리고, 차임의 1회 또는 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시 없이도 임대차가 당연히 종료된다는 실권약관은 임대인에게 해지권의 행사요건을 완화하여 임차인에게 불이익을 줄 우려가 있으므로 무효이다.

(2) 차임의 증감

임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타의 사유로 인하여 사용할 수 없게 된 때에는, 임차인은 원칙적으로 차임의 감액을 청구하고, 잔존부분만으로 임대차의 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수 있다(제627조). 본조는 강행규정이다. 목적물의 전부멸실시에는 본조가 적용되지 않으므로, 급부불능의 일반원칙에 따라 해결하여야 한다. 일정기간 동안 차임을 감액하지 않는다는 특약은 언제나 무효이나, 일정기간 동안 차임을 증액하지 않는다는 특약은 원칙적으로 유효하다. 이는 형성권이다(통설). 한편, 사정변경원칙은 계속적 채권관계에서 문제되므로, 일시사용을 위한 임대차의 경우에는 본조가 적용되지 않는다.

나. 목적물의 보관ㆍ반환ㆍ원상회복의무

임차인은 임대차계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 임차물을 사용ㆍ수익하여야 한다(제654조, 제610조 제1항). 임차인은 임대차종료시 임차물 자체를 반환하여야 하는 특정물인도채무를 지므로, 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보존할 의무를 부담한다(제374조).

또한 임대차가 종료되면 임차인은 임차목적물 자체를 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무를 부담한다(2001.6.29. 2000다68290). 임차인이 임차물을 반환하는 때에는 이를 원상으로 회복하여야 하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있다(제654조, 제615조).

다. 수선인용의무 : 전술

라. 통지의무

임차인의 귀책사유로 통지를 게을리하는 경우, 임대인은 그 통지의 해태로 인해 증가된 손해의 배상을 청구할 수 있으나, 통지의무는 임차물보관의무로부터 파생된 부수적 의무에 지나지 않으므로, 그 의무위반을 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없다고 본다(통설).

3. 임대인의 권리

가. 차임지급청구권

나. 차임증액청구권(강행규정)

다. 법정질권 및 법정지상권

(1) 법정질권

토지임대인이 임대토지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인 소유의 동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(제648조). 일시사용을 위한 임대차에는 그 적용이 없다(제653조). 건물 기타 공작물에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류하면 질권과 동일한 효력이 있다(제650조). 일시사용을 위한 임대차에는 그 적용이 없다(제653조).

(2) 법정지상권

지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다(제649조). 본조는 일시사용을 위한 임대차의 경우에도 적용된다.

4. 임차인의 권리

가. 사용ㆍ수익권(= 임차권)

나. 대항력 : 후술

다. 차임감액청구권(강행규정)

라. 계약갱신청구권(강행규정)

마. 비용상환청구권(임의규정) : 후술

바. 건물임차인의 부속물매수청구권(강행규정) : 후술

사. 토지임차인의 지상물매수청구권(강행규정) : 후술

IV. 구별개념

1. 리스계약

2. 사용대차