180.

수량지정매매의 법률관계

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

I. 서설

부동산매매(특히 아파트 분양계약)는 수량을 지정한 매매와 수량을 지정하지 않는 매매가 있을 수 있다. 어느 경우에든 매매계약은 전체가 유효하므로 실제로 수량이 부족하다 할지라도 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다(2002.4.9. 99다47396, 일부무효의 법리가 적용되지 않음). 다만 우리 민법은 수량지정매매의 경우에 한하여 수량부족에 대한 구제책을 제시하고 있는데, 그것이 바로 제574조의 담보책임이다. 따라서 수량을 지정하지 않는 매매에서 매수인이 인도한 부동산의 수량이 부족하다 할지라도 이는 완전한 이행이므로 매수인은 어떠한 권리행사도 할 수 없는 것이 원칙이다.

II. 수량지정매매의 개념

1. 수량지정매매의 의미

민법 제574조에서 규정하는 '수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이다(2003.1.24. 2002다65189). 수량지정매매인지 여부는 법률행위 해석의 문제이며, 토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 '수량을 지정한 매매'라고 할 수는 없는 것이고(1998.6.26. 98다13914), 평당 기준가액을 정하지 아니하거나 매매목적물별로 매매대금을 정하지 아니하고 이를 포괄하여 매매대금을 정하였다 하더라도 수량지정매매가 아니라고 할 수 없다(1986.12.23. 86다카1380).

2. 해당하는 경우

가. 면적이 계약의 가장 중요한 요소가 된 경우

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 계약당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정하는 경우라면 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고, 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우에 속하므로 민법 제574조에 정한 '수량을 지정한 매매'에 해당한다(2001.4.10. 2001다12256).

나. 아파트 분양계약

주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 주택공급에관한규칙은 사업주체가 작성하는 아파트공급계약서에는 분양가격과 납부시기ㆍ공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있는데 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 아니하고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 피고는 이 사건 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 위 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 보아야 할 것이다. 따라서 수량을 지정한 매매에 해당한다(2002.11.8. 99다58136).

<선택형> 평형별 세대당 건물 및 공유대지가 일정한 면적을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금을 그 면적을 기준으로 정한 아파트 분양계약에서 분양자가 공유대지 면적의 일부를 이전할 수 없게 되었고, 그 일부 이행불능이 분양계약 체결 당시 존재한 사유에 의한 경우, 수분양자는 분양자에게 부족한 면적비율에 따라 대금감액을 청구할 수 있다. [17변시] ( O )

다. 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시한 경우

당사자 쌍방은 이 사건 각 임야의 면적이 공부상의 표시와 같은 것을 전제로 가격을 정한 것이고, 만약 그 면적이 공부상의 표시와 다르다는 것을 사전에 알았더라면 당연히 그 실제 평수를 기준으로 가격을 정하였으리라는 점을 엿볼 수 있으므로, 이 사건 매매계약은 민법 제574조에 정한 수량을 지정한 매매에 해당되고 매매계약서에 평당 가격을 기재하지 아니하였다는 점만으로는 이와 달리 볼 수 없다(1996.4.9. 95다48780).

3. 해당하지 않는 경우

가. 면적의 특정이 대금결정의 방편인 경우

토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없다. 따라서 일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 '수량을 지정한 매매'라고 할 수 없다(2003.1.24. 2002다65189).

나. 공부상 면적과 실제 면적이 다른 것을 알고 있었고, 현황을 확인한 경우

원고와 피고가 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결한 당시 매매계약서에 매매 대상물의 면적을 부동산등기부상의 기재에 따라 '834㎡(약 252평)'로 기재하고, 위 면적에 평당 가액 150만 원을 곱한 금액에서 우수리 돈을 감액하는 방법으로 매매대금 3억 7,000만 원을 결정하였는데 그 후 측량 결과 이 사건 토지의 실제 면적이 746㎡로 밝혀진 사실을 인정하면서도, 이 사건 토지가 도로, 잡목, 주택 등으로 인근 토지와 경계가 구분되어 있으며, 원고가 이 사건 매매계약을 체결하기 전 이 사건 토지를 2차례 현장답사하여 현황을 확인하였던 점 등에 비추어 이 사건 토지 매매는 '수량을 지정한 매매'라고 볼 수 없고, 구획된 경계에 따라 특정하여 매매한 것이라고 할 수 있다(1998.6.26. 98다13914).

다. 경매법원의 토지에 대한 임의경매

일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 '수량을 지정한 매매'라고 할 수 없다(2003.1.24. 2002다65189).

III. 수량부족의 경우 법률관계

1. 매도인의 담보책임(제574조)

가. 의의

수량이 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실한 경우, 선의의 매수인은 일부 타인권리매매에 관한 담보책임 규정에 의하여 매도인에게 담보책임을 물을 수 있다(제574조, 제572, 573조). 이와 같이 매도인의 담보책임을 인정하여 매수인에게 대금의 감액을 청구할 수 있는 등의 권리를 주고 있는 취지는 그와 같이 매매로 인한 채무의 일부를 원시적으로 이행할 수 없는 경우에 대가적인 계약관계를 조정하여 등가성을 유지하려는 데에 있다(1992.12.22. 92다30580).

나. 요건

(1) 특정물의 수량지정매매

제574조의 담보책임은 특정물의 매매에만 적용된다는 점에 대하여 학설이 일치한다. 왜냐하면 종류물매매에 있어서는 원시적으로 일부부족이나 일부멸실을 상상할 수 없기 때문이다. 따라서 종류물이 일부 부족하거나 일부멸실한 경우에는 채무불이행(일부 이행불능이나 불완전이행)이나 위험부담으로 해결하여야 한다.

(2) 목적물의 수량부족 또는 일부멸실

수량부족이란 수량지정매매에서 당사자가 약정한 수량에 미달한 경우를 말하고, 일부멸실이란 목적물의 일부가 물리적으로 존재하지 않는 경우를 말한다. 따라서 목적물의 일부가 타인 권리에 속하여 이전이 불능인 경우에는 제572조의 문제이지 제574조의 문제는 아니다.

(3) 하자의 존재시기

판례는 "아파트 분양계약이 수량을 지정한 매매에 해당된다 하더라도, 이전등기된 공유대지지분이 부족하게 된 원인이 분양계약 당시 분양계약자들과 주택건설사업자가 공유지분 산정의 기초가 되는 아파트 대지를 실제와 다르게 잘못 알고 있었기 때문이 아니라, 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후에 비로소 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납하였기 때문이라면, 주택건설사업자에 대하여 민법 제574조에 의한 담보책임을 물을 수는 없다(1996.12.10. 94다56098)."고 판시하여, 계약성립시설을 취하면서 사안을 담보책임의 문제가 아닌 일부불능에 따른 일부해제의 문제로 해결하였다.

(4) 매수인의 선의

매수인은 선의이어야 한다. 이 점은 일부 타인권리매매의 담보책임(제572, 제573조)과 다른 점이다. 매수인의 과실은 불문한다. 이 점은 특정물의 하자담보책임(제580조)과 다른 점이다.

다. 내용

(1) 대금감액청구권

대금감액청구권은 일부해제로서 기능을 하며, 그 성질은 형성권이다. 담보책임의 내용 중에서 가장 중요한 역할을 한다. 예컨대 매매계약을 체결함에 있어 토지의 면적을 기초로 하여 평수에 따라 대금을 산정하였는데 토지의 일부가 매매계약 당시에 이미 도로의 부지로 편입되어 있었고, 매수인이 그와 같은 사실을 알지 못하고 매매계약을 체결한 경우 매수인은 민법 제574조에 따라 매도인에 대하여 토지 중 도로의 부지로 편입된 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다(1992.12.22. 92다30580).

매매계약에 있어서 매매목적물의 일부가 부족하여 매수인이 대금감액을 청구할 수 있는 경우라면 매도인이 매수인의 감액요구를 거절하고 대금 전액의 지급만을 요구하는 경우 그 최고는 부적법하고 따라서 그 최고가 적법함을 전제로 하는 계약의 해제는 효력을 발생할 수 없다(1980.3.11. 79다1948, 1989.9.26. 89다카10767).

(2) 계약해제권

매수인은 잔존한 부분만이라면 이를 매수하지 않았으리라는 사정이 있는 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있다(제574조, 제572조 제2항).

(3) 손해배상청구권

매수인은 손해배상을 청구할 수 있는데, 그 범위에 대하여 견해 대립이 있지만 제574조가 제572조를 준용하고 있는 점에 비추어 이행이익의 배상이라고 보아야 할 것이다. 판례는 타인권리 매매 사안에서 "채무가 이행불능으로 되거나, 타인의 권리매매에 있어 매도인이 그 권리를 매수인에게 이전할 수 없게 된 경우의 손해배상은 이행불능 당시의 목적물의 시가를 기준으로 그 손해를 산정한다(1980.3.11. 80다78)."고 판시하여 인정하였다.

(4) 동시이행관계

담보책임에 의하여 매수인이 계약해제권, 손해배상청구권, 대금감액청구권을 행사할 때에는 매도인으로 수령하였던 것이 있으면 이를 반환하여야 한다. 이때 매도인의 손해배상의무 등과 매수인의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다(제583조, 제580조, 제581조).

(5) 권리행사기간

수량지정매매에 있어서의 매도인의 담보책임에 기한 매수인의 대금감액청구권 등은 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 이내에 행사하여야 하며(제574조, 제573조), 여기서 선의의 매수인이 '사실을 안 날'이라 함은 단순히 목적물이 부족되는 사실을 안 날이 아니라 매도인이 그 부족분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 것이 확실하게 된 사실을 안 날을 말하는 것이다(1990.3.27. 89다카17676).

2. 매도인의 불완전이행책임

판례는 "부동산매매계약에 있어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 한하여 민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권을 행사함은 별론으로 하고, 그 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 일반 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다(2002.4.9. 99다47396)."고 판시하여 부정설의 입장이다.

3. 매수인의 사기ㆍ착오취소

가. 사기취소

수량지정매매에서 면적에 대한 기망행위가 있어 사기로 볼 수 있다면, 담보책임과의 경합 문제가 발생하는데, 이 경우 사기취소는 담보책임에 영향을 받지 않는다.

나. 착오취소

면적에 대한 착오는 동기의 착오로 볼 수 있다. 따라서 동기가 표시되고 상대방이 알고 있는 경우에는 그 동기는 의사표시의 내용이 되므로 취소 가능하다. 판례는 "특정 지번의 토지 전부를 매수하였는데 그 지적이 실제 면적보다 적은 경우에는 그 매매계약이 법률행위의 중요부분에 착오가 있다고 할 수 없다(1969.5.13. 69다196, 수량지정매매 아님).", 또는 "계약의 내용이 피고의 지분등기와 본건 건물 및 그 부지를 현상태대로 매매한 것인 경우 위 부지(4평)에 관하여 0.211평(계산상 0.201평)에 해당하는 피고의 지분이 부족하다 하더라도 그러한 근소한 차이만으로써는 매매계약의 중요부분에 착오가 있었다거나 기망행위가 있었다고는 보기 어렵다(1984.4.10. 83다카1328)."고 판시하였다.

IV. 관련문제

1. 수량을 지정한 임대차

건물 일부의 임대차계약을 체결함에 있어 임차인이 건물면적의 일정한 수량이 있는 것으로 믿고 계약을 체결하였고, 임대인도 그 일정 수량이 있는 것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였으며, 또한 임대차보증금과 월임료 등도 그 수량을 기초로 하여 정하여진 경우에는, 그 임대차는 수량을 지정한 임대차라고 봄이 타당하다(1995.7.14. 94다38342). 수량을 지정한 임대차의 경우에도 제574조에 의하여 해결하면 될 것이다(제567조).

2. 국가에 의한 토지수용의 경우

판례는 매매 목적물의 일부가 도시계획법에 의하여 국가 또는 지방자치단체의 도로부지로 편입된 사안에서 "매매계약을 체결함에 있어 토지의 면적을 기초로 하여 평수에 따라 대금을 산정하였는데 토지의 일부가 매매계약 당시에 이미 도로의 부지로 편입되어 있었고, 매수인이 그와 같은 사실을 알지 못하고 매매계약을 체결한 경우 매수인은 민법 제574조에 따라 매도인에 대하여 토지 중 도로의 부지로 편입된 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다(1992.12.22. 92다30580)."고 판시하여 제574조의 문제로 보았으나, 이를 제572조의 문제로 보는 견해도 있다.