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매매예약완결권

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I. 서설

1. 매매예약의 의의

매매예약이란 장차 매매의 본계약을 체결할 것을 약속하는 계약을 말한다. 근래에는 채권담보를 위한 수단으로서 자주 이용되고 있다.

2. 매매예약완결권의 의의

매매예약완결권이란 매매의 일방예약 또는 쌍방예약에 의하여 예약권리자가 상대방에 대하여 가지는 예약완결의 의사표시를 할 권리 즉 예약으로 본계약을 체결할 권리를 말한다.

3. 매매예약완결권의 법적성질

예약완결권은 의무자에게 승낙의무를 발생시켜 본계약을 체결케 하는 단순한 채권이 아니라, 예약권리자의 일방적 의사표시만으로써 본계약인 매매의 효력을 생기게 하는 형성권이라 할 것이다.

II. 매매예약완결권의 발생

1. 매매예약의 성립

매매예약이 성립함으로써 예약완결권이 발생한다. 매매예약은 채권계약으로서, 계약의 일반원칙에 따라 예약에 의하여 체결될 본계약이 가능하여야 하고, 그 요소가 되는 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다. 본계약이 요식계약인 경우 그 요식을 요구하는 이유가 당사자로 하여금 신중하게 하려는 것인 경우에는 예약은 본계약과 동일한 방식에 의하여야 하겠지만, 그 이유가 의사표시의 존재를 명확하게 함으로써 증거방법으로 삼으려는 데 있는 경우에는 동일한 방식을 따를 필요가 없다 할 것이다.

2. 일방예약 또는 쌍방예약

예약완결권은 일방예약이나 쌍방예약에 의하여 발생한다. 특별한 사정이 없으면 매매예약은 일방예약으로 추정한다(통설, 제564조 제1항 참조). 일방예약에 대하여는 특수한 예약으로 보는 견해도 있지만, 통설은 예약완결의 의사표시를 조건으로 하는 정지조건부 매매로 본다.

III. 매매예약완결권의 양도 및 행사

1. 양도

가. 예약완결권이 가등기되어 있지 않은 경우

학설은 일치하여 예약완결권은 독립된 재산권으로 취급하여 그 양도성을 인정하고 있다. 그 양도방법에 대하여는 견해가 대립한다. 통설은 채권양도에 준하여 의무자의 승낙 또는 통지는 대항요건에 불과하고, 의사표시로서 양도의 효력이 발생한다고 한다. 반면 유력설(양창수)은 계약의 당사자는 계약의 원만한 이행에 있어 매우 중요한 요소이므로 의무자의 승낙이 있어야만 양도의 효력이 발생한다고 주장한다.

나. 예약완결권이 가등기되어 있는 경우

부동산 물권을 이전하기로 하는 본계약의 예약완결권은 가등기할 수 있다(부동산등기법 제3조). 가등기되었다고 하여 양도성에 영향을 주는 것은 아니나, 예약완결권을 양도한 경우에는 양도인과 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다(1998.11.18. 98다24105 전원합의체).

2. 행사방법

가. 예약완결권자가 1인인 경우

예약완결권은 의사표시로서 행사하여야 한다. 문제는 예약완결권이 가등기된 목적부동산이 제3자에게 양도된 경우, 예약완결권은 제3자와 예약의 상대방 중 누구에게 행사하여야 하는가이다. 이에 대하여 판례는 예약의 상대방에 대하여 예약완결권을 행사하여 본등기를 경료하면 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기는 부동산의 물권변동에 있어 순위보전의 효력이 있는 것이므로, 등기공무원은 본등기 이전에 경료된 가등기의 효력에 저촉되는 등기를 직권으로 말소할 수 있다(1981.10.6. 81마140)고 판시하였다.

나. 예약완결권자가 수인인 경우

(1) 복수채권자가 담보의 목적으로 공동명의로 가등기를 경료한 경우

수인의 채권자가 각기 채권을 담보하기 위하여 채무자와 채무자 소유의 부동산에 관하여 수인의 채권자를 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 그에 따라 수인의 채권자 공동명의로 그 부동산에 가등기를 마친 경우, 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가지는 관계인지 아니면 채권자 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 관계인지는 매매예약의 내용에 따라야 하고, 매매예약에서 그러한 내용을 명시적으로 정하지 않은 경우에는 수인의 채권자가 공동으로 매매예약을 체결하게 된 동기 및 경위, 매매예약에 의하여 달성하려는 담보의 목적, 담보 관련 권리를 공동 행사하려는 의사의 유무, 채권자별 구체적인 지분권의 표시 여부 및 지분권 비율과 피담보채권 비율의 일치 여부, 가등기담보권 설정의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 이에 공동명의로 담보가등기를 마친 수인의 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 경우, 채권자 중 1인은 단독으로 자신의 지분에 관하여 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 이행한 후 소유권이전의 본등기절차 이행청구를 할 수 있다(2012.2.16. 2010다82530 전원합의체).

(2) 복수의 권리자가 소유권이전등기청구권 보존을 위한 가등기를 마친 경우

공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분할 수는 없으나 그 지분은 단독으로 처분할 수 있으므로, 복수의 권리자가 소유권이전청구권을 보존하기 위하여 가등기를 마쳐 둔 경우 특별한 사정이 없는 한 그 권리자 중 한 사람은 자신의 지분에 관하여 단독으로 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있고, 이는 명의신탁해지에 따라 발생한 소유권이전청구권을 보존하기 위하여 복수의 권리자 명의로 가등기를 마쳐 둔 경우에도 마찬가지이며, 이 때 그 가등기 원인을 매매예약으로 하였다는 이유만으로 가등기 권리자 전원이 동시에 본등기절차의 이행을 청구하여야 한다고 볼 수 없다(2002.7.9. 2001다43922).

3. 행사기간

가. 행사기간의 법적성질

매매예약완결권의 법적성질이 형성권인 점을 감안하면 예약완결권의 행사기간은 제척기간이며, 따라서 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없다(2003.1.10. 2000다26425). 제척기간이 도과하였는지 여부는 소위 직권조사 사항으로서 이에 대한 당사자의 주장이 없더라도 법원이 당연히 직권으로 조사하여 재판에 고려하여야 한다(2000.10.13. 99다18725).

나. 행사기간

매매예약 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 상대방이 예약 목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다(1997.7.25. 96다47494). 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다. 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 2002. 4. 26.자 매매의 일방예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 마쳐 예약 완결권의 행사기간을 2032. 4. 25.까지 행사하기로 약정하였으므로 약정한 2032. 4. 25.이 지나야 그 예약 완결권이 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다고 할 것이어서, 이 사건 가등기가 예약 완결권의 소멸을 이유로 무효라고 할 수는 없다고 판시하였다(2017.1.25. 2016다42077).

<선택형> 매매예약의 완결권은 형성권으로서 10년의 제척기간에 걸리며, 그 행사기간을 당사자가 계약으로 정할 수는 없다. [15변시] ( X )

다. 기산일

제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 소멸시효가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사라는 사정에 의하여 권리 소멸의 효과를 가져오는 것과는 달리 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오게 하는 것이므로 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일 즉 매매예약이 성립일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다(1995.11.10. 94다22682).

<선택형> 당사자가 제척기간의 기산점을 특별히 약정한 경우에는 그 제척기간은 약정한 때부터 10년의 기간이 경과하면 만료된다. [15변시] ( X )

IV. 매매예약완결권의 행사의 효과

1. 본계약인 매매의 성립

예약완결권은 형성권이므로, 예약완결의 의사표시를 하면 상대방의 승낙이 없이도 자동적으로 본계약인 매매가 성립한다. 따라서 승낙의 의사표시를 구하는 소는 인정되지 않는다. 예약형성권 행사 결과 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 대금지급의무가 발생하게 된다. 한편 판례는 "백화점 점포에 관하여 매매예약이 성립한 이후 일시적으로 법령상의 제한으로 인하여 분양이 금지되었다가 다시 그러한 금지가 없어진 경우, 그 매매예약에 기한 매매예약완결권의 행사가 이행불능이라고 할 수는 없다(2000.10.13. 99다18725)."고 판시하였다.

2. 본계약에 기한 소유권이전등기청구권의 행사기간

예약완결권의 행사로 본계약이 성립하고, 그 결과 매수인의 소유권이전등기청구권이 발생하는바, 매수인의 소유권이전등기청구권은 예약완결권의 제척기간 내에 행사되어야 한다는 견해도 있으나, 형성권의 행사 여부는 일방의 의사에 달려 있는 관계로 상대방이나 일반 제3자의 불안정한 지위를 조속히 해소하기 위하여 제척기간을 둔 것이고, 따라서 일단 형성권이 행사되면 그러한 불안정한 상태는 해소되어 법률관계는 그로써 확정되므로 더 이상 형성권 행사에 의하여 발생하는 권리를 형성권에 관한 단기의 행사기간 내에 행사하여야 한다고 할 필요가 없다고 보아야 할 것이며, 예약완결권과 그로부터 발생하는 소유권이전등기청구권은 예약완결권의 내용이 아니라 전혀 별개의 권리이므로, 소유권이전등기청구권은 별도로 예약완결권을 행사한 때로부터 소멸시효가 진행하게 된다고 보아야 할 것이다. 판례 역시 환매권 사안에서 "환매권의 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 위 기간 제한과는 별도로 환매권을 행사한 때로부터 일반채권과 같이 민법 제162조 소정의 10년의 소멸시효 기간이 진행되는 것이지, 위 제척기간 내에 이를 행사하여야 하는 것은 아니다(1991.2.22. 90다13420)."고 판시하여 같은 입장이다.

3. 사해행위의 판단기준시기

채무자가 자신의 채무를 담보하기 위하여 현재 보유하고 있거나 장래에 보유하게 될 채권을 일괄하여 채권자에게 양도하기로 하는 예약은 이른바 집합채권의 양도 예약에 해당한다. 집합채권의 양도예약은 당사자의 계약 내용이 장차 선택권과 예약완결권의 행사로 채권양도의 효력이 발생하는 경우에 채권이 다른 채무의 변제를 위한 담보로 양도될 것을 예정하고 있는지 아니면 다른 채무의 변제에 갈음하여 양도될 것을 예정하고 있는지에 따라 집합채권의 양도담보의 예약 또는 대물변제의 예약으로서의 성질을 가질 수 있고, 계약 내용이 명백하지 아니한 경우에는 일반적인 채권양도에서와 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 채무변제를 위한 담보로 양도되는 것을 예정하고 있는 양도담보의 예약으로 추정된다. 그리고 이와 같은 집합채권의 양도담보의 예약이 체결된 다음 예약완결권의 행사에 기하여 채권이 양도된 경우 사해행위 여부는 양도담보 예약시를 기준으로 판단하여야 한다.

<선택형> 예약완결권자에게 상대방이 최고했음에도 불구하고 예약완결권자가 확답을 하지 않았을 때에는 예약완결권은 행사된 것으로 본다. [15변시] ( X )